不动产查封公示问题研究
田玉玺;刘文涛
【摘要】不动产查封是一个涉及司法秩序与交易安全的问题。为防止查封可能造成的司法冲突,确保第三人的利益不受意外的伤害,需要有健全的法定化的查封公示制度。不动产查封应以登记为准。特殊情况下未以登记办理的查封,应迅速补办查封登记;未办理查封登记的不得对抗后登记的查封。
【关键词】不动产;查封公示;查封登记;司法秩序;交易秩序
【全文】
查封是法院财产保全与强制执行的重要措施。为实现查封的目的,保障司法权威,法律赋予查封行为绝对的效力。查封的绝对效力不但能对抗其他权力机关的司法、执法行为,还能对抗第三人的权利,所以,对其他权力机关及第三人来说,它是一种有威胁的权力。因为这种威胁会影响到司法秩序与交易秩序,所以它是立法、司法中不可回避的问题。为解决这一问题,法律规定了查封公示制度,可以说查封公示是查封效力的合理性的依据。但如何公示查封,我国法律上规定得非常原则,尤其对各种独立的查封手段的运用,以及各种查封手段效力如何的规定,过于笼统。由于不动产的特殊性,法律规定的不动产查封公示又是多样的,且这种公示与物权变动以登记公示也不一致,在司法实践中如何看待因查封公示的多样化而发生冲突,以及因查封公示与不动产交易的公示不一致给第三人利益造成的威胁,是我们不得不解决的问题。本文将就这些问题作一些粗浅的探讨。
一、查封的效力与查封公示
作为一种司法强制措施,查封首先是为了限制被查封物的处分,以便法院在债务人届时不履行债务时处分该物,获取该物的交换价值,实现债权人的债权;其次是为了防止债务人转移、隐匿、毁损查封财产,损害债权人的利益。所以,查封问题实质上是一个如何控制物的处分权以及如何保护查封物的问题。不动产查封也是为了这两个目的服务的,但限于不动产的物理属性,被转移或隐匿的可能性不大,所以,就被查封的不动产的保护而言,查封也仅需防范他人对查封物的毁损就行了,也正因为如此,不动产查封在具体做法上有别于动产查封。
为实现查封的目的,法律上自然要赋予查封行为以足够的效力。查封的效力分为对公权力的效力与对私权利的效力。对公权力的效力,主要表现在以下几个方面:一、已被查封的财产,不得重复查封;二、已查封的财产在查封法院解封之前,其他法院不得再为司法处分,如裁定以物抵债等;三、已被查封的财产在查封法院解封之前,行政执法机关及其他司法机关(如检察机关)不得再为强制处分,如罚没等。对私权利的效力,主要表现为以下几个方面:一、所有权人不得再自行处分该物,如擅自在查封物上设定新的有悖查封目的的负担等;二、相关权利人(承租人、抵押权人等)权利的行使或义务的履行应合乎查封的目的,例如查封后租金交付给法院,(注:查封方法的确定当然还有便于保护被查封财产的原因,但从司法秩序与交易秩序的维护而言,查封公示是确定查封方法的主要原因。)抵押权的行使应经查封法院的同意等;三、查封后的财产转让行为无效,但第三人善意无过失的除外。