三、对《草案》中登记实质审查主义之评析
我国物权立法的重点之一是建构并完善不动产物权登记制度，而立法者首先面临的选择是：物权变动登记的效力是采德国式的登记要件主义抑或法国式的登记对抗主义或者其他？紧接着的问题则是，办理物权变动登记手续时，登记机关是采实质审查主义抑或形式审查主义？物权登记的效力以及由此引出的物权行为独立性、无因性理论，在我国民法研究领域是一个少见的观点针锋相对、火药味极浓的“雷区”。对于前者，本文不准备评论分析，留待民法学者解决，而对于由登记机关是否进行实质审查，则很有深入讨论的必要。
《物权法》（草案）第11条规定：“当事人申请登记，应当提供权属证书、合同书、法院判决或者征收决定以及标明不动产位置、面积等的其他必要材料。”第12条规定： “登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提交的必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时地登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。登记机构认为对申请登记的不动产的实际状况需要查看的，申请人以及其他有义务协助的人应当协助。”就本条来看，取向为登记机关的实质审查主义，这成为物权法草案中物权登记制度的一个特点。
2005年10月23日，全国人大法律委员会发布了《关于<中华人民共和国物权法（草案）>修改情况的汇报》，物权法草案第四稿出台，其中特别说明了物权登记前的公证问题。“四是不动产登记前是否必须办理公证。有的认为，在不动产登记前应办理公证，由公证机构进行实质性审查，保证登记资料的真实、合法。有的认为，按照民事活动平等自愿的原则，不宜规定强制办理公证。有的认为，登记机构对登记事项已经作了审查，没有必要规定不动产登记前要办理公证。法律委员会研究认为，为了便民，办理不动产登记只需一道手续，并且逐步实行统一登记，草案对此已经作了规定，并明确规定办理不动产登记不得按照标的收费。不动产登记前是否办理公证，可以由当事人自愿选择。如果办理登记前必须经过公证，不仅不便民，还会增加群众负担。因此，不宜规定不动产登记前必须经过公证。”[4]明确否定了物权登记引入法定公证制度的提议。
