公证与物权登记制度的衔接
陈巍
【关键词】物权登记制度
【全文】
一、物权登记的实质审查与形式审查之争
公示公信原则是近代社会物权理论的基石。物权登记制度正是基于该原则而产生。物权登记是指经当事人申请，由国家专门机关将不动产物权和其它一些重要的动产物权的变动情况记载于专门的登记簿上以供社会公众查阅的制度。登记的首要意义在于实现不动产物权变动的公示，相对人及利害关系人均可查阅登记簿册，并且任何人均可相信登记权利而为交易。如此可以将社会中最重要的一些不动产物权归属明确固定下来，对于稳定经济秩序，保护交易安全，促进社会诚信发挥着极其重要的作用，因此物权登记制度是我国《物权法》（草案）（以下简称《草案》）的重要组成部分。
为了保证登记的内容和不动产物权的实际归属保持一致，避免出现错误，在登记时由负责登记的机关对当事人申请登记内容的合法性和真实性进行审查，就有了现实理由。物权登记时的实质审查主义与形式审查主义，核心区别在于是否对引起物权变动的“原因行为”进行“真实性和合法性” 审查。引起物权变动的原因行为大致有三，一是国家的行政管理行为；二是法院的生效裁判确认物权归属；三是平等主体之间的民事行为，主要包括交易的债权（合同）行为、赠与行为和继承行为三类。实质审查主义则主要是针对由民事行为引起的物权变动情形，即登记时需要审查引起物权变动的原因，审查申请人和相对人之间形成的民事法律关系是否真实合法。其显著优点是最大限度地防止登记权利与真实权利的不一致，从而使公示力确立，并最大限度的防止物权登记的公信力带来的误导买受人的可能性。形式审查主义指当事人在向登记机关申请物权变动登记时，登记机关不需要对引起物权变动的原因行为以及因此形成的实体民事权利义务关系进行真实性审查，而只进行形式上审查，在材料齐全的情况下即可以登记。
从大陆法系近代的物权登记制度历史沿革看，在物权登记制度建立之初，采纳的是登记实质审查主义。德国1783年的普鲁士《一般抵押令》和1794年的《普通邦法》中，要求登记机关在办理登记时，要审查不动产物权变动原因关系的真实性和合法性，并由登记官员对登记结果的错误承担个人责任，登记机关力图通过这种实体合法审查，确保登记内容真实准确、预防错误和违法记载，其效力就是登记簿上记载的权利人被视为真实合法。德国18世纪采纳的物权变动实质审查主义，带来严重弊端，一方面，延长交易时间，增加交易成本，延缓交易进程，最终阻碍社会经济发展。另一方面，登记机关为避免责任，追查细节，过多干预了市民私生活，以至社会怨声载道。[1]
