对于不动产关联交易导致债权人债权不能实现的情形，我们当然也可以考虑通过诉讼途径，由债权人行使撤销权来实现，但是这样对于债权人来说成本太高，特别是对于通过制造虚假交易来逃债的行为来说，由于信息不对称的客观现实，债权人很难证明关联交易当事人之间的交易是无偿或者明显低价，从而对自己的债权造成了损害，并且诉讼的步伐永远也赶不上财产转移的步伐。面对不动产关联交易当事人对信用体系的破坏，有必要通过执行法对实体法的干预来维护公法秩序的稳定。执行法对当事人实体权利进行必要的干预在现行的司法解释中可以找到类似的成例，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第16条规定：“被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。”请注意，这里第三人并不是按照原来和债务人约定的时间支付余款，而是按照执行法院确定的合理期限支付余款。执行法院竟然可以更改第三人与债务人之间的交易期限，这应当是执行法在平衡债权人、债务人、第三人利益基础上对实体法干预的一个典型例子。
在立法时，对不动产交易规避规则应当作这样的条款设计：
在执行依据形成之后，债务人有下列行为导致债权人的债权无法受偿的，执行法院可以追加受让人为被执行人，在受让不动产的价值范围内执行其财产：
债务人将其所有的不动产转让于与其有夫妻关系、直系血亲关系、三代以内旁系血亲关系以及近姻亲关系的第三人的：
债务人将其所有的不动产转让于其股东、董事或者高级管理人员或者股东、董事、高级管理人员为债务人时，将其财产转让于其投资或者任职的公司、企业；
债务人将其所有的不动产转让于其子公司、母公司以及其他与其有关联关系的公司企业。
债务人在其所有的不动产为上述亲属或者企业设定优先权，导致债权人的债权不能完全受偿时，执行法院可以追加不动产关联优先权人为被执行人，在已经优先受偿的数额范围内执行其财产。
关联优先权人尚未受偿的，执行法院应当直接裁定除去其优先权。
五、结语
目前，法学界和实践界对执行法院在执行程序中行使实体裁判权诟病颇多，应该说这种批判于厘清诉讼程序和执行程序之间的关系，回归执行权力的本来面目是非常有益的。但是，在警惕执行权滥用的同时，我们还要反对学界和实践界存在的“诉讼帝国主义”倾向，就是不加分别地把执行程序中的一切纠纷全部交由诉讼程序解决，执行程序绝对地、僵化地忠实于原执行依据所确定的主观和客观范围。毕竟，逻辑所演绎出来的事实不能代替事实所形成的逻辑，在目前被执行人通过关联交易逃债方式花样繁多，社会对此几无良策的情况下，把能够通过执行程序解决的问题全部推给诉讼，无疑是对失信者(债务人)的奖励，对守信者(债权人)的惩罚。须知，“诉讼复诉讼，诉讼何其多，执行待诉讼，万事成蹉跎”，因此，把抵押不动产的受让人以及不动产关联交易的受让人纳入执行力扩张的范围，由执行法院直接在执行程序中裁定其在受让不动产的价值范围内承担履行债务的义务不仅是必要的，而且是必需的。
【作者简介】
陈桂明，中国人民大学法学院教授。范向阳，单位为最高人民法院。
