应当看到，本案确实存在立法上的疏漏，那就是缺乏对抵押不动产受让人直接追加的程序法律依据，这也正是执行法院感到比较棘手的一点。这就给我们提出来一个问题，在目前执行法律尚不发达的情况下，能否根据实体法的规定和执行力扩张理论直接在执行程序中追加受让被执行人财产的第三人为被执行人？笔者认为如果受让执行标的物的第三人符合以下4个条件，则可以直接在执行程序中追加：1.债权人对于诉讼标的物的实体权利已经过原执行依据确定。2.受让行为发生在既判力的基准时之后，如果发生在诉讼程序中，则应当通过诉讼程序解决。3.不扩大原执行依据确定的执行范围，也就是受让人只能在受让财产的范围内对债权人承担给付责任。4.被追加人缺乏程序保障的必要性。总之，不能让无辜的债权人来承担立法疏漏的后果。
上述案例归根结底涉及执行法作为程序法如何回应实体法的问题。关于程序法和实体法的关系，日本的谷口安平教授举过一个很精辟的例子，他说：“设想某人借钱给他人，借钱的人(债务人)未按约定还钱，会怎么样呢？如大家所知道的，在此情况下，借出钱的人(债权人)当然有权要求对方返还本金及利息。那么，借出钱的人能否冲进借钱人的家中强行取回借出的钱呢？”“上述情形下的债权人按照民法、商法的规定，能够说‘我有权利’，但是只要他不提起民事诉讼，这种权利终究不能成为现实。”[29]具体到执行法与实体法的关系，正如有的学者所言，“民事实体法对民事强制执行法具有基准意义，强制执行制度应该与民事实体法的有关规定相协调。”民事执行法在具体的制度设计上应当回应实体法的要求。[30]从执行法来说，保证抵押权人实现不动产抵押权的最好办法就是将抵押不动产的承受人纳入执行力扩张的范围。有的学者认为只要根据抵押权的追及效力就可解决本案中追加被执行人的依据，没有必要套用程序法学上的执行力扩张理论。笔者认为此论不然，正如没有程序法作救济的权利是纸上的权利一样，作为实体法学的物权理论只能提供抵押权的行使为什么能够不受权利人转让的限制的理论泉源，而只有作为程序法学的执行力扩张理论才是怎么样才能保证抵押权进行追及的正当依据。
四、执行法对实体法的干预——不动产交易回避规则的探讨
在对这个问题展开论述之前，我们不妨仍然通过的一个案例来看这个规则建立的必要性。兴达公司诉红宇公司联营纠纷一案，某省高级法院作出一审判决并生效，判令红宇公司赔偿兴达公司人民币9500万元。判决作出后，红宇公司将自己所有的一栋价值1.5亿元的写字楼红宇大厦以人民币5000万元的价格出售给其控股的星联公司，并办理了过户登记。执行过程中，某省高级法院查明红宇公司无可供执行的财产。问题是：兴达公司能否申请追加星联公司为被执行人，在承受红宇大厦财产的价值范围内承担责任？显然，只要我们对执行法律略有所知，就知道对执行法院而言，这几乎是不可能完成的任务。因为，这样的行为发生在执行程序之前，当事人又有合法的交易行为作掩护，执行法院既缺乏追加星联公司的程序法依据，也缺乏实体法依据。
在我们确定如果作为执行标的物的不动产对执行债权负有优先偿还的义务，从而认为执行力应当扩张于该不动产的特定继受人这一规则之后，对于具有优先权的债权人的保障力度，无疑是大大加强了，因为优先债权人对于继受人不再需要劳神费力去取得新的执行依据。但是，我们必须认识到，实践中对作为执行标的物的不动产拥有抵押权的债权毕竟是很少的一部分，大量的是没有担保的普通债权。当这些债权人费尽千辛万苦、耗尽资财查找到被执行人拥有的不动产之后，却发现执行依据刚刚作出，原属于被执行人的不动产一夜之间就另外一个从法律上具有独立人格的自然人或者法人名下了。他很快还会发现，这些承受人很可能都会与债务人之间存在一个交易合同，比如买卖、赠与等等，尽管债权人明知有假，却徒唤奈何。从实体法上来说，这些不动产并没有被法院采取查封措施，按照“法不禁止即为自由”的守法原则，这些不动产当然可以进行自由交易，执行法似乎无从对此加以干预。但是，执行法作为公法，对于实体法“并不是亦步亦趋，如影相随”，[31]为了维持执行的公法秩序，在必要的时候应当对当事人实体法上的权利进行干预。具体而言，面对“规避债务成为债务人的本能行为”[32]的社会信用环境，可以考虑借鉴行政管理、审判制度以及公司法上的回避制度，将在执行程序中以逃避执行为目的的不动产关联交易中的受让方作为执行力扩张范围内的主体，让其在接受财产的范围内承担一定的责任。
