私法行为说所以强将法院拍卖视为私法上的买卖行为，并将债权人或债务人定为出卖人，目的为保护买受人而使出卖人负权利瑕疵担保责任而已。从买受人的立场而言，主张权利瑕疵担保责任是买受人的权利。这种权利主张如有其他可替代的救济方法，就不应当强将债权人、债务人视为出卖人。法院拍卖公法说既然能使拍卖人原始取得拍卖物所有权，权利瑕疵担保责任自然不发生，拍卖的出卖人是谁的问题就成多余了。
（三）法院拍卖不动产的效果
法院拍卖的物如为动产，一经拍卖，所有权转移给拍卖人时，质权或留置权常因权利人丧失对物的占有而消失，不发生担保物是否继续存在的问题。但不动产拍卖情况与动产不同，其权利的变动不以交付为要件，而且同一不动产上可同时存在性质不同的多种物权，如用益物权和担保物权可以并存，或同一物上可同时设定多个抵押权。此种情况下，不动产拍卖的效果如何，因公法行为说或私法行为说而不同。采公法行为说者即认为拍买人原始取得所有权，原则上，该拍卖物上的权利义务，从拍买人原始取得时起而消失。主张私法行为说的，既然将法院拍卖认为是买卖的一种，拍买人因继受取得，不发生物上权利义务的消失。依我国《担保法》的规定，强制执行中拍卖的不动产是第三人所有，其拍卖行为无效。所有权人于执行终结后，还可提起请求返还所有权之诉，法院判令应当返还时，原发所有权证书当然推翻其效力，法院也可命令其撤销。又拍卖的不动产因执行异议之诉的结果，应归居于第三人，不论第三人声明异议时，是否申请停止查封拍卖，也不论法院是否准许债权人的申请，拍卖当然失效，应将不动产返还于第三人，执行法院所发生的权利转移证书，可由执行法院依该判决迳行撤销，拍买人如果因此而受到损害，应请求查封人承担损害赔偿责任，这种解释是将法院拍卖认为是私法行为的结果。结果固然保护了第三人，但是以牺牲执行程序的安定性为代价。
我国《关于担保法若干问题的解释》第67条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权，受让人可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消失。受让人清偿债务后可以向抵押权人追偿”。
《担保法》第58条规定：“抵押权因抵押物的消失而消失。因灭失而所得的赔偿金，应当作为抵押财产”，所以抵押权不因抵押物的所有权人将抵押物让与他人而受影响，其追及权的行使，自然也不会因抵押物因法院拍卖而受影响。故抵押物由普通债权申请法院拍卖后，抵押权人未就卖得的价金得到清偿，也仅丧失此次受偿的机会，其抵押权仍然存在，从此可对拍卖人行使追及权。可知，这个规定，否认法院的拍卖行为有使拍买人原始取得所有权的效力。故抵押权人可对拍买人行使其抵押权，这就使得拍卖的相关法律规定之间产生矛盾，使法院、拍卖人、抵押权人无所适从。
