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从本案看表见代理的认定

  

  二审法院查明的事实与一审法院查明的事实一致,对一审法院查明的事实予以确认。


  

  湖南省长沙市中级人民法院二审审理认为:本案争议的焦点是上诉人张三与被上诉人甲公司签订的《长沙市商品买卖合同》及《合同补充协议》是否已经于2008年10月18日解除。根据查明的事实,张三与甲公司于2006年11月8日签订商品房买卖合同及补充协议后,甲公司未能在合同约定的交房日期2007年4月30日向甲公司交付房屋。2008年10月15日,张三签订上述商品房买卖合同的代理人李四以张三的名义向甲公司申请退房退款,并在《退户确认单》上签了张三的名字。2008年10月18日,甲公司的相关人员及主管领导在《退户确认单》上签字确认退户单。李四作为受张三委托办理与甲公司签订买卖合同等一系列行为的代理人,张三与甲公司商品房买卖合同过程中的各种手续都是李四代为办理,双方签订的商品房买卖合同中买受人地址也是代理人李四的。因而,李四以张三的名义就“xxxxx小区”第x幢第xxxx号房屋申请退房退款行为,甲公司有理由相信是经过张三授权的行为,该《退户确认单》经过商品房买卖合同双方的确认,应为有效,据此,本院认为上诉人张三与被上诉人甲公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》已经于2008年10月18日解除。上诉人张三在原审中提出要求甲公司继续履行合同的反诉请求,由于双方签订的商品房买卖合同及补充协议已经解除,故原审法院判决驳回张三的反诉请求是适当的。由于张三在原审反诉中并未提出合同解除后款项给付、损失赔偿等诉讼请求,本院对此不予处理,张三可以向甲公司另行主张权利。综上,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(一)项之规定,判决:驳回上诉,维持原判。


  

  【评析】


  

  本案的审理,涉及到表见代理在司法实践中如何认定的问题。


  

  本案中,张三为了购房,将自己的身份证复印件交给好朋友李四,委托李四代为办理购房相关手续。李四持张三的身份证复印件,与甲公司签订商品房买卖合同,在合同落款的买受人签名处签上张三的姓名。由于张三身在外地,亲自来长沙办理其他购房手续多有不便,合同首页留下的张三的联系地点、联系电话等都是李四的。如此过程说明李四系受张三的委托,代理张三与甲公司签订了购房合同。此后,由于甲公司未如约交房,李四从更好地保护张三的权益角度出发,与甲公司商定退房退款事宜,在《退户确认单》的申请人签名处签上张三的姓名,甲公司同意退款,其相关人员和主管领导均在《退户确认单》上签名。至此,李四实际上是代理张三与甲公司签订了一份解除原商品房买卖合同的协议,张三与甲公司之间的商品房买卖合同即于双方签订《退户确认单》之日得以解除,此后张三和甲公司之间的商品房买卖权利义务关系即已转化为单纯的甲公司向张三退还《退户确认单》中确认的购房款本息的问题。至于后来甲公司又没有及时给付《退户确认单》中确认的购房款本息,这属于甲公司违反合同解除协议,应当承担继续履行乃至赔偿张三经济损失的违约责任的范畴,而不能由此认定双方的权利义务关系又要回到原商品房买卖合同中确定的一方付款一方交房的状态。



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