三、评析《物权法》第七十四条关于小区车库归属的规定
从法理上来讲，是很难明确所有权的归属的；而从实践中来说，明确规定属于业主或者开发商所有都有利有弊。因此，《物权法》会如何规定与其说是根据法理而定，不如说是一种政策的选择。针对实践中引发的诸多争议，《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
（一）对《物权法》第七十四条的解读
从该规定中，我们可以作出如下几点解读：
第一，该规定实行了约定论，规定由当事人约定归属，体现了私法自治原则。从国外的制度来看，没有一个国家对于车库的权属纯粹以约定的方式处理，而多数是以“法定”加“约定”的方式来解决。[9]
第二，“首先满足”一词，暗藏的含义是“本不属于”，用法律术语来说是隐藏推定“停车场地不属于单个业主或全体业主”，所以才有“首先满足”一说，如果车库本属于业主也就不存在“首先满足”业主了。
第三，车库是独立的。开发商将建筑物的所有权转移给业主，但地下车库的所有权并不当然发生移转。如果要发生移转，必须有开发商的明确的意思表示，即通过出售、附赠或者出租等方式。
第四，该规定实际上已经默认了开发商所有的前提。在某种程度上已认为规划内的车位、车库所有权并非属于业主共有，是有利于开发商的。开发商通常都会有可能采取出售或者附赠的方式将所有权归属于部分业主，或者保留对车位、车库的所有权，出租给业主使用。
第五，根据该规定，业主对车库的使用权是通过约定取得，不能对抗第三人。而一些国家规定，应将停车区域按住户的居住单元予以分配，进而将其设定为供该居住单元全体住户专有使用，这种专有使用权实际上是一种物权。[10]若是物权，区分所有建筑物的每一位业主都有权要求获得使用权，并可对抗第三人。
（二）对《物权法》第七十四条的评析
