在2007年7月27日对“Fine Tower Associates Ltd v. Town Planning Board”案的判决中，高等法院上诉法庭进一步指出了政府对私人或法人使用财产施加限制不能构成政府对财产的征用在《基本法》上的依据。上诉法庭认为，《基本法》第一百零五条在《基本法》中并非独立存在，它需要与《基本法》第七条和谐共处。规定“香港特别行政区境内的土地和自然资源属于国家所有，由香港特别行政区政府负责管理、使用、开发、出租或批给个人、法人或团体使用或开发，其收入全归香港特别行政区政府支配”的《基本法》第七条便对《基本法》第一百零五条产生了这种效果，伴随财产所有权而来的是政府许可的对财产的使用可能发生变化，国家没有取得私有财产、而只是对私有财产的使用施加限制不能构成《基本法》第一百零五条意义上国家对财产的征用。[35]
不过，在特定的情形中，即使政府没有采取正式的财产征用行为，但假若政府对财产使用施加的限制达到一定程度，亦可能发生政府对财产的征用。这种情形便是事实征用（de facto deprivation）。高等法院上诉法庭在对“Fine Tower Associates Ltd v. Town Planning Board”的判决中认为，在决定政府行为是否构成《基本法》第一百零五条意义上的征用时，应当审查实际情况，而非形式。如果政府对财产规管的效果剥夺了财产所有有意义的经济价值，那么亦产生了第一百零五条意义上的征用，即使没有采取正式的征用行为。[36]在没有正式征用的情况下，能够构成对财产的事实征用是个依个案情形而定的、事实与程度问题。[37]关于能够被认定为发生事实征用的情形，上诉法庭援引并赞同欧洲人权法院对事实征用发表的下述观点，即：“这种事实征用只可能在以下情形中出现，即财产的所有权与使用受到实质干涉，而干涉的程度实际上等同完全消灭了所有权，尽管所有人仍保留法律上的所有权。因此，如果所有人被剥夺以任何有意义的形式使用其财产时，征用就发生了。然而，任何形式的行为使权力临时或暂时丧失，不太可能构成征用。同样，如果干涉根本没有影响到财产的价值，或对其价值造成严重影响，但并没有使其一钱不值，也不太可能被认为构成征用。因而认定构成事实征用的情况非常鲜见，而且可能会继续非常鲜见。”[38]
四、依法征用
《基本法》第一百零五条为规制财产征用而设置的另一格条件是“依法”，即征用必须是“依法征用”。在我们研究的涉及财产征用的案件中，“征用”相对而言得到了充分的讨论，而什么是“依法征用”却鲜有讨论，还有待香港特区法院作出判例。但是，作为一个在《基本法》中总共出现多达十六次的法律术语，“依法”二字在《基本法》层面上具有确定的含义，香港特区法院在对其他案件的判决中曾对之作出过权威的判例。在香港特区继续实行普通法的背景之下，我们有理由认为香港特区法院在对其他案件的判决中对“依法”一词作出的解释当然会延伸到“依法征用”财产的情形中。
在2002年7月10日对涉及公职人员行为失当罪这种普通法犯罪是否存货过《基本法》“依法规定”要求的“HKSAR v. Shum Kwok Sher”案的判决中，终审法院首次对“依法”一词作出解释，认为在《基本法》层面上，“依法”（according to law）与“依法规定”（prescribed by law）的含义等同。终审法院认为，国际人权法理学已经发展到这样一个阶段，即现在已经广泛承认，当“依法”或“依法规定”使用于通过法律对公民的基本权利进行限制或侵扰时，“依法”或“依法规定”蕴含着法律确定性的要求。[39]为进一步阐述法律确定性原则的内涵，终审法院援引并赞同欧洲人权法院的相关司法实践。欧洲人权法院的判决已经权威性地确立了《欧洲人权公约》相关条款中的“依法规定”收纳了两个要件，即相关法律必须具有确定性；相关法律必须是足可获得的。例如，在对Sunday Times v. United Kingdom （1979） 2 EHRR 245案的判决中，就“依法规定”的含义，欧洲人权法院的多数意见认为：“第一，法律必须足可获得：就适用于个案的法律规则而言，公民必须能够获得足够的提示。第二，一个规范不能被视为‘法律’，除非它以足够的精确程度制定，使得公民能够规范自己的行为：他必须能够——如果需要适当的建议——在特定情形中的合理程度上预见到特定行为可能导致的后果。不需要绝对确定地预见到那些后果：经验表明那是不可能达到的。再者，尽管非常需要确定性，但高度确定性可能会带来过度僵硬，而法律必须能够应对变化的环境。因而，许多法律不可避免地、或多活少地用模糊术语制定，这些术语的解释与适用则是个实践问题。”[40]
