业主的建筑物区分所有权之评析（下）
杨立新
【摘要】建筑物依土地之承载得其成就，人类因建筑物之依归而创建文明。因此，建筑物之于人类发展，占非常重要地位。建筑物之所有权及利用权，更是物权法规则的核心之一。而建筑物区分所有权之渊源，由来久远，于古老之埃及、巴比伦及希腊之律法即有迹可寻。19世纪初，区分所有权的形式即已为各国地区之民事立法所采用，二次世界大战结束后，建筑物区分所有权制度，更发展为各国地区不动产所有权法律上之重要制度。我国为因应城市公有化、福利型住房制度转入商品化住房制度的社会客观性需求，暨顺应我国城市化进程的加速，并为取得多层或高层住宅之城市居民提供立体物权的规范依据，于《
物权法》第六章专章规定了“业主的建筑物区分所有权”。但检视《
物权法》关于建筑物区分所有权制度的规定，仍存有不足以规范区分所有权法律关系之处。为此，本文试图从建筑物区分所有权理论分析角度入手，检视《
物权法》第六章的立法取向及其基本内容，并提出其存在的相关问题与解决对策，俾作为日后最高人民法院为司法解释或法院判决之参考依据。
【关键词】区分所有权；专有权；共有权；共同管理权；成员权；建筑物
【全文】
（四）未规定共有权人的具体权利义务
1.问题说明：《物权法》对建筑物区分所有权之共有部分仅规定两条半的条文，即第72条第1款和第73条、第74条，除就其共有部分的范围采排除法兼采列举规定外，对于共有权人的具体权利义务，则漏未规定。故对于共有权人的具体权利义务，仍需由司法解释和学理解释进行填补，以建立其具体规则，作为遵循处理之依据。
2.解决对策
（1）共有权人的权利
区分所有权人对于共有部分享有的权利如下：
1）使用权
区分所有权人有权按照共有部分之种类、性质、构造、用途，使用共有部分，其他区分所有权人不得限制和干涉。至于如何使用，应当依照共有部分性质而定，也可以依照约定使用，或为共同使用，或为轮流使用。违反使用用途之不当使用，应按规约处理，停止其不当使用，造成损害者，应当赔偿损害。
2）收益的共有权
区分所有权人对建筑物的共有部分享有收益权，对共有部分收取的收益，包括收取的天然孳息及法定孳息，如出租屋顶设置广告物取得之租金收益，归全体区分所有权人共同分享，并按照自己专有部分所占比例分享受益。
另有一个问题，是公房房改卖给个人的房屋上之广告收益，应归属于何人所有？或谓因房改房具有其特殊性，是认这个收益应归属于单位，或者房产局所有。惟本文认为，房改房原先的建设用地使用权虽是划拨，并非出让取得，但日后将房改房出让给他人时，仍需补交土地出让金，故已与一般商品房无异，此房屋上的广告空间乃属建筑物专有部分以外之其它部分，而具有共有性质，其共有的建筑物创造之收益，理应归属全体业主所有。
3）处分权
全体业主对建筑物的共有部分享有同等的处分权。对共有部分的拆除、更新或者设置负担，需经过全体业主组成的业主大会决定，非由个人或者某部分人决定。对于共有部分在法律上处分，应当随同自己的专有部分一并处分，不得分离处分。
