业主的建筑物区分所有权之评析（中）
杨立新
【摘要】建筑物依土地之承载得其成就，人类因建筑物之依归而创建文明。因此，建筑物之于人类发展，占非常重要地位。建筑物之所有权及利用权，更是物权法规则的核心之一。而建筑物区分所有权之渊源，由来久远，于古老之埃及、巴比伦及希腊之律法即有迹可寻。19世纪初，区分所有权的形式即已为各国地区之民事立法所采用，二次世界大战结束后，建筑物区分所有权制度，更发展为各国地区不动产所有权法律上之重要制度。我国为因应城市公有化、福利型住房制度转入商品化住房制度的社会客观性需求，暨顺应我国城市化进程的加速，并为取得多层或高层住宅之城市居民提供立体物权的规范依据，于《
物权法》第六章专章规定了“业主的建筑物区分所有权”。但检视《
物权法》关于建筑物区分所有权制度的规定，仍存有不足以规范区分所有权法律关系之处。为此，本文试图从建筑物区分所有权理论分析角度入手，检视《
物权法》第六章的立法取向及其基本内容，并提出其存在的相关问题与解决对策，俾作为日后最高人民法院为司法解释或法院判决之参考依据。
【关键词】区分所有权；专有权；共有权；共同管理权；成员权；建筑物
【全文】
三、《物权法》规定业主的建筑物区分所有权的基本内容
《物权法》第六章名称为“业主的建筑物区分所有权”，共计有14个条文，即自第70条至第83条之规定，其基本内容可分为专有权、共有权及共同管理权等三种，兹胪陈如下：
（一）《物权法》对专有权的规定
《物权法》第71条和第72条第2款，规定了三个内容。
1.规定专有权的所有权权能
业主对区分所有的建筑物内的住宅、经营性用房等[1]专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，具有所有权的全部权能，与其他所有权没有区别。
2.规定对专有权的限制
业主行使专有权不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。其目的在于限制业主对专有权部分的事实处分，即不得毁坏、灭失专有部分，以免危害整个建筑物的安全结构与全体住户的人身财产安全。
3.规定专有权的主导性
在建筑物区分所有权的三种权利中，专有权具有主导性，能够带动其他两个权利的流转。具体表现于购买房产时，一般交易上购买方均以商品房的专有权范围多寡为其主要判断依据，至于绿地、楼梯、大门、楼道等共有部分，仅是购买方考虑之次要因素。因此，建筑物区分所有权的专有权在学理上被称之为建筑物区分所有权的单独性灵魂[2]，是三种权利中的主导性权利。此由第72条第2款规定，业主转让其建筑物专有部分所有权的，其对建筑物共有部分享有的共有权和共同管理权一并转让，观之即明。台湾地区“公寓大厦管理条例”第4条规定：“区分所有权人除法律另有限制外，对其专有部分，得自由使用、收益、处分，并排除他人干涉。专有部分不得与其所属建筑物共有部分之应有部分及其基地所有权或地上权之应有部分分离而为移转或设定负担。”亦与大陆《物权法》第71条及第72条第2款规定同一旨趣。
