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对业主的建筑物区分所有权之共有部分的具体考察

  

  在屋顶平台归属于某特定的业主或开发商或第三人的情况下,其他业主可以基于相邻关系规则利用屋顶,对抗屋顶平台所有权人利用屋顶平台损害其他业主合法权益的主张。


  

  三、停车位、停车库


  

  (一)确定停车位、停车库的归属应考虑的因素停车库在外观上表现为建筑物,而停车位则无此外形,尽管如此,也应将其视为建筑物。


  

  停车位、停车库归属于业主,还是开发商,抑或第三人?取决于若干因素,如已被登记为一项独立的不动产、开发商与交易的相对人关于停车位或停车库的约定、法律法规的强制性规定等。其中,前提性的条件是,停车位、停车库是否已被登记为一项独立的不动产,其上是否存在着一项独立的所有权。它若尚未被登记为一项独立的不动产,则只能作为区分所有建筑物的组成部分,不得成为单独的买卖对象;在已被公摊于区分所有建筑物的面积之中时,归业主享有;在尚未被公摊于区分所有的建筑物的面积之中时,则归属于尚未出售的区分所有建筑物的面积之中,由开发商享有。停车位、停车库已被登记为一项独立的不动产时,其上存在着一项独立于建筑物区分所有权的停车位、停车库的所有权,可以单独买卖,其归属依开发商与其交易的相对人之间的约定(《物权法》74条第2款),当然,该约定不得违反法律、行政法规的强制性规定(《合同法》第52条第5项、《物权法》74条第3款)。


  

  (二)停车位、停车库的使用规则


  

  停车位、停车库的归属及使用,被规定在《物权法》74条之中。该条第1款的规定着眼于停车库、停车位的使用权,至少有三个问题需要澄清。


  

  其一,所谓规划用于停放汽车的车位、车库,其中的规划是指业主的计划,还是开发商的规划,抑或是规划设计机构的规划?此处所谓规划,不得是业主关于停车位、停车库的计划,其理由是,假如以业主的计划,就难免出现业主要求获得的停车位、停车库等于或多于开发商建造的全部停车库、停车位的现象,使开发商处分停车位、停车库的自由度和盈利额降低,打击开发商建造停车位、停车库的积极性。这样,在开发商因趋利避害而少建停车位、停车库时,反过来会满足不了业主对停车位、停车库的需求。



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