对业主的建筑物区分所有权之共有部分的具体考察
崔建远
【摘要】在业主的建筑物区分所有权中，确定外墙、屋顶平台、停车位、停车库、地下室等，是属于共有部分还是专有部分，抑或单独所有权的客体，需要综合考虑以下因素：（1）它是否被单独登记为一个独立之物。如果尚未被单独登记为一个独立之物，则应为共有部分；反之，可以成为专有部分或单独所有权的客体。（2）建筑物区分所有权的本质属性。我们确定外墙等部分的性质和所属，不得违背建筑物区分所有权的本质属性。（3）法律、行政法规的强制性规定。如果法律、行政法规的强制性规定就此作了专门规定，该规定应为我们确定其性质和所属的依据。当然，此类强制性规定不应违反前述原理。（4）有关当事人的约定。如果有关当事人在不违反前述（1）（2）的前提下，就此作了约定，应依其约定。
【关键词】共有部分；外墙；屋顶平台；停车位；停车库；地下室；会所
【全文】
按照《中华人民共和国物权法》（以下简称为《物权法》）及多数说，业主的建筑物区分所有权由专有权、共有权和共同管理权构成，共有权的客体即为共有部分。该共有部分的范围，在诸如建筑物的梁柱、承重墙、地板等构造领域容易确定，但诸如外墙、停车位、停车库、绿地、锅炉房、会所等部分和从物，是否为共有部分，则存在着不同看法，需要探讨。笔者认为，确定外墙、屋顶平台、停车位、停车库、地下室等，是属于共有部分还是专有部分，抑或单独所有权的客体，需要综合考虑以下因素：（1）它是否被单独登记为一个独立之物。如果尚未被单独登记为一个独立之物，则应为共有部分；反之，可以成为专有部分或单独所有权的客体。（2）建筑物区分所有权的本质属性。我们确定外墙等部分的性质和所属，不得违背建筑物区分所有权的本质属性。（3）法律、行政法规的强制性规定。如果法律、行政法规的强制性规定就此作了专门规定，该规定应为我们确定其性质和所属的依据。当然，此类强制性规定不应违反前述原理。（4）有关当事人的约定。如果有关当事人在不违反前述（1）（2）的前提下，就此作了约定，应依其约定。
一、外墙
外墙可用于悬挂广告等，产生可观的利益，归属于谁，引人注目。方案可能有三：其一，归业主共有；其二，归特定业主专有；其三，归开发商所有。笔者认为，外墙不得归属于开发商，只能由业主享有。其理由在于，外墙不具有独立的物理构造，不具有独立的经济价值，一句话，不是独立之物，因而不得被登记为独立的不动产，不得独立交易。如此，外墙在法律上也只能与区分所有建筑物结合在一起，归属于建筑物区分所有权人，即业主。开发商不得单独取得外墙的所有权，不过，作为业主的一份子，可以取得建筑物区分所有权，包括相应比例的外墙的共有权。
