新时期居住权制度研究
周珂;梁文婷
【摘要】居住权制度源远流长，在大陆法系民法典中具有持久、顽强的生命力，其作为保障弱势群体利益的重要法律制度，对我国实现党的十七大提出的“ 住有所居”意义重大。在探讨居住权制度的渊源、构成和价值的基础上，我们认为应在讨论制定《住宅法》的过程中，引进和建立居住权制度，使其发挥应有的功能。
【关键词】居住权；住有所居；《住宅法》
【全文】
本文探讨我国居住权制度的建立，同时对当前《住宅法》的讨论制定提出几点建议。
一、居住权制度的渊源与发展
根据2005年7月10日全国人大法工委公布的《中华人民共和国物权法（草案）》的规定，居住权是指特定的自然人对他人所有的房屋及其附属设施所享有的占有、使用的权利。居住权制度滥觞于罗马法，目的在于保障那些没有继承权又缺乏劳动能力的人的生存需要。在罗马法上，市民资格是取得继承权的前提，但随着经济的发展，无夫权婚姻和奴隶被解放的现象日益增多，家主去世后那些没有市民资格又没有劳动能力的人的生活就成了问题，因此，家主亡故前通常会通过遗嘱将一部分家产的使用权、用益权和居住权转移给尚在世的妻子或被解放的奴隶，使他们不致生活难以为继。[1]后来的优士丁尼《法学阶梯》将这三种权利规定为人役权的内容。由此可以看出，居住权制度产生于婚姻家庭领域，目的是为了保障弱势群体的利益。
罗马法关于居住权的规定，被后来以法国、德国为代表的大陆法系所继受，并随着时代的发展被赋予了新的内容。《法国民法典》基本上沿袭了罗马法的规定，设专编规定了用益权、使用权和居住权。根据《法国民法典》第625条至第636条的规定，居住权的主体仅限于居住权人及其家庭，但在设立居住权的方式上，《法国民法典》发展了罗马法的规定，赋予当事人自由设定居住权的权利，即当事人得依契约设立居住权，并可以约定其范围。法国政府部长会议于2007年1月17日通过“了可抗辩居住权”法案，根据该法案的规定“，可抗辩居住权”即符合规定的无房者可通过法律手段向政府提出住房需求，实现有房居住的权利。这一法案的出台，实际上意味着保障国民居住权成为了政府的一项法定义务。该法案规定：住房困难者可以向主管部门要求解决住房问题，如果得不到解决，可向行政法院提起诉讼。[2]此规定使得作为基本人权的居住权不再停留“在自然权利”层面上，而具有了很强的现实性和可操作性。《德国民法典》在“其役权”一章中规定了以居住权为主要表现形态的限制人役权制度，这一制度继承了罗马法关于居住权的传统，规定居住权不得转让和继承，原则上也不可出租。而1951年的《住宅所有权及长期居住权法》则发展了罗马法关于居住权的内容，设立了长期居住权，规定这一权利可以转让和继承，而且居住权人可以从事出租等用益活动。这就使居住权制度摆脱了人身专属性的束缚，超出了婚姻家庭领域，甚至发展成了一种商业投资手段，促进了不动产权利的市场流通。[3]英美法系虽然在法律渊源上与大陆法系不同，但其也有关于居住权制度的立法和判例，主要体现在婚姻家庭领域。英国现行的居住权制度集中规定在1996年出台的《家庭法案》中，该法案将家庭住宅的解决与避免家庭暴力密切结合，专设“家庭住宅与家庭暴力”一章，对配偶、前配偶、同居人、前同居人的居住权问题做出了规定。根据该法案，婚姻住宅权就是一方配偶基于契约或法律的授权而享有住宅的使用权或所有权，且该权利具有很强的对抗效力。美国的居住权制度在婚姻家庭领域与英国相似，除此之外，其还有一种涉及居住权的终生地产权制度。根据该制度，特定人基于法定或约定情形，于其生存期间内对特定财产（一般为不动产）享有居住权，[4]直至该特定人死亡或约定条件成就时终止。这一制度的主要目的在于保护老年人等弱势群体的居住利益。在美国，有经验的律师会根据终生地产权制度，为年老的房产所有权人起草一份转让所有权给其子女但保留其对房产终生居住权的契约，从而保证了让与人余生有房可住，并且避免了子女制约其继续居住状态等现象的发生。[5]
