2.自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记导致预告登记失效。按照《物权法》第20条第2款的规定,预告登记后,自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。所谓“能够进行不动产登记之日”是指不动产登记的条件成就之日,例如预购商品房已经办理了初始登记,从而办理转移登记的条件成熟了,初始登记完成之日就是能够进行不动产登记之日。再如双方就房屋所有权的转移约定了相应的生效条件,该条件成就之时就是能够进行不动产登记之日。这里需要特别说明的一点是,预购商品房的买受人可能常常并不清楚何时是“能够进行相应房屋的登记之日”;而作为预售人的房地产开发企业往往是非常清楚的,如果房地产开发企业在办理了房屋所有权初始登记后不通知预购人,导致预购人在三个月之后来房屋登记机构办理相应的房屋所有权转移登记,房屋登记机构是否应当办理?对此,《物权法》和《房屋登记办法》都没有规定。我个人认为,目前解决这个问题的方法只能是:房屋登记机构在预售人以三个月时间已经届满预告登记失效为由到登记机构办理将已经预售的房屋再次转让给第三人时,登记机构应当要求预售人出具预告登记权利人的身份证明文件以及书面同意的文件,否则即便三个月的时间已过,房屋登记机构也不能在明知该房屋已经办理了预告登记的情形下,为预售人再次办理所有权转让登记。当然,这个问题希望将来能够在法律和行政法规中做出明确的规定。
六、能否单方申请预告登记
关于预告登记能否单方申请的问题,在《房屋登记办法》的起草过程中存在不同的看法。一种观点认为,预告登记只能是在双方有约定的情况下申请,也就是说,必须双方共同申请,不能允许单方申请预告登记。因为《物权法》第20条第1款已经明确规定了“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记”。另一种观点认为,预告登记需要有双方约定,这是《物权法》的第20条第1款所明确规定的,不存在疑问。但是《物权法》并没有规定预告登记必须要双方共同申请,而只是规定“按照约定”向登记机构申请预告登记。双方约定并不等于必须要双方共同申请,如果在双方已经有约定的情况下,一方拒绝共同申请预告登记时,不允许他方单独申请,必将损害债权人的合法权益。例如,开发商在预售商品房时与购房人约定了申请预告登记,但事后又违背约定拒不与购房人共同申请预告登记,如果购房人不能单方申请,必将不利于保护购房人的合法权益。此外,我国在《物权法》颁布之前的一些地方性法规也明确允许在一方未提出登记申请的情况下,另一方可以单方申请。例如,《上海市房地产登记条例》第49条规定:“房屋尚未建成时,有下列情形之一的,当事人可以申请预告登记:(一)预购商品房及其转让;(二)以预购商品房设定抵押及其抵押权的转让;(三)以房屋建设工程设定抵押及其抵押权的转让;(四)法律、法规规定的其他情形。应当由当事人双方共同申请的登记,一方当事人未提出登记申请的,另一方当事人可以单方申请预告登记。”再如,《广州市城镇房地产登记办法》第42条第3款规定:“预售人未在规定或者双方约定的期限内与预购人申请预告登记或者未依预购人委托代为申请预告登记的,预购人提交第一款规定的材料,可以单方申请预告登记。”从实践效果来看,这些规定很好地维护了购房人的合法权益。