预查封是《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通告》中新创立的一项强制执行措施，它是指对尚未在登记机关进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有物权期待权的房地产所采取的控制性措施，即由法院制发预查封裁定书和协助执行通知书，由国土资源、房地产管理部门办理预查封登记手续；待该房地产权属登记完结时转为正式查封。之所以创立预查封制度，是因为被执行人对未经登记的物权或者预期物权享有的仅仅是一种受限或者期待利益，是否能够成为完全的或者真正的权利主体，尚处于不确定的状态。另外，登记主管部门也往往以被执行人没有办理权属登记为由不予办理查封登记。所以，参照房地产买受过程中的预告登记制度，创立了该项制度。
就可以预查封房屋的范围而言，依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第15条规定，主要包括：1.已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋。如果房屋已经出售，则此时为保护购房人的物权期待权，不能进行预查封。2.被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋。3.被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。预售合同登记备案制度和预告登记制度均具有保全债权的实现、保全将来发生的不动产物权的功能。虽不导致不动产物权的设立或者变动，但是可以使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他性权利。
预告登记也属于限制登记的一种，具有限制不动产登记名义人处分该不动产的效力，对此，《物权法》第20条第1款有明确的规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”但是，由于预告登记只能限制登记名义人所为之处分，对于因征收、法院判决或强制执行等所为之新登记，并无排除之效力。由此可知：
1.当预购人是被执行人时，其预购的房屋尽管已经办理了预购商品房预告登记，法院仍然可以对该房屋进行预查封。但是，当预售人是被执行人时，如果其与预购人已经办理了预购商品房屋预告登记，则法院不能对该房屋进行查封。
2.当抵押人与债权人已经就抵押的房屋设立了房屋抵押权预告登记时，如果抵押人是被执行人，法院仍然可以对该房屋进行查封，房屋登记机构应当办理查封登记。
