5．规划用于停放汽车的车位、车库。这种车位、车库是依《建设用地规划许可证》载明的规划用途而建造的。实践中出现纠纷集中于这一类车位、车库。本文的论述即以此类车位、车库为中心。除非特别指明，本文以下所称车位、车库即指此类车位、车库。
二、车位、车库的性质
(一)车位、车库是否构成建筑物区分所有权的专有部分
讨论车位、车库的权利归属首先应当回答车位、车库的性质，即车位、车库是否可以独立作为所有权的客体。车位、车库设置于建筑区划内，因此有建筑物区分所有权规定之适用。依我国《物权法》的规定，建筑物区分所有权由专有部分的专有权、共有部分的共有权和成员权三部分组成，其中专有权是其核心。车位、车库如欲独立成为建筑物区分所有权的客体，并成为独立交易的标的，就应视其是否构成建筑物专有部分而定，如能作为建筑物专有部分，就可以独立地进行交易，由业主或开发商享有专有权，如不能作为专有部分，则仅能作为共有部分由全体业主所共有。
对此，有一种观点认为车位、车库不属于建筑物区分所有权的专有部分，并不是独立的物权客体。[4] “从原则上说，停车位是区分所有权人全体共有的，因为在区分所有建筑物中，除了专有部分建立所有权的之外，其他部分都应当是全体区分所有权人所共有。停车位并不是依附于建筑物的专有部分，而是独立于建筑物专有部分之外，因此应当是共用部分，是建筑物区分所有权中共有权的标的物。如果这个基本规则确立，那么，停车位的所有权为全体区分所有权人所共有。”[5]建筑物的专有部分应限于独立物。所谓独立物，是按照一般社会观念，在建筑物区分所有的财产关系中，建筑物按其设计在构造上各自独立使用的单元。它必须具备三项构成要件：一是构造上的独立性，即各个部分在建筑物的构造上可以被区分开，可与建筑物其他部分完全隔离，在实务上一般以有无固定墙壁间隔作为判断依据。如果仅以屏风、拉窗、隔扇或桌椅间隔而没有遮闭性的隔离设施，则不具备构造上的独立性，不能构成独立物。二是使用上的独立性，主要是指根据建筑物的用途是否构成为某种目的而独立利用的单位，其判断依据主要是有无直接的出入口和内部专用设备。如果本身没有独立的可进出的门户，而必须借助相邻的出入单位的门户与外界相通，则不具备使用上的独立性。[6]三是法律上的独立性，通常是指可以通过登记而公示。准此判断，与建筑物相通的车位、车库不属于建筑物的专有部分，因为其不具有构造上的独立性和法律上的独立性。[7]
笔者认为，就构造上的独立性而言，各国均呈缓和趋势，应摆脱严格的外观上有形的隔离的束缚，实现向观念上的隔离转变。“某一种类之物，法律应否承认其得依概念(空间)的分割便成数物，端视公示技术能否与以有效之公示的分割后会不会减损其经济效用为断。”[8]只要车位、车库之间有明确的界线，就可以成为专有部分。土地即为著例。土地也本无四至，面积不等的土地却可以作为法律上的一“物”而为众人单独所有，其一“物”性完全是借助人为的登记簿的登记来体现的，是法律技术发达的表征。就使用上的独立性而言，车位、车库的固有用途是车辆停放，而非通常的居住或营业，用途单一且具有排他性。车辆的出入有其共同车道和出口，无须借助他人的专有部分，具有使用上的独立性。就法律上的独立性而言，我国目前尚无全国统一的车位、车库登记制度，[9]这只能说明我国不动产登记制度不够完善，还有待改进。在我国《物权法》第136条承认地表、地下、地上建设用地使用权的情况下，相关登记规则更应尽早出台。
