我国2007年颁布的《物权法》对于管理规约的效力未作规定，但同年经修订的《物业管理条例》第17条第3款就管理规约对人的效力范围定有明文，其规定：“管理规约对全体业主具有约束力。”但其对区分所有权（专有部分）的承租人、借用人等区分所有建筑物的占有人是否具有效力并未作出规定。实务中，不少城镇住宅物业小区的管理规约规定：管理规约对本物业管理区域内的各业主和使用人具有约束力。[7]系不区分业主与承租人、借用人等物业使用人在区分所有关系和管理规约中的不同法律地位，应系不妥。笔者认为，对此应借鉴前述日本法的经验而予以厘定。即管理规约的效力虽然原则上应及于业主及其特定继受人，但承租人、借用人等区分所有建筑物的占有人（设定的继受人、物业使用人），应仅受管理规约事项中有关使用事项（内容）的拘束。也就是说，依管理规约对建筑物、基地或附属设施的使用方法，负与业主相同的义务。进而言之，管理规约所定的所有义务并不都能约束物业使用人，物业使用人承担的义务只能是专属于业主之外的、与使用人的身份紧密相连的、尊重其他业主物权的义务。例如，必须遵守本物业区域内物业共用部位和公用设备设施的使用、公共秩序和环境卫生的维护；必须按有关规定合理使用水、电、气、暖等设施设备，不擅自拆改等。至于管理规约中所定的与使用物业并不直接相关的义务就不能约束物业使用人。例如，按规定交纳、管理与使用专项维修资金的义务，参加业主大会并予以表决的义务等，即不能由物业使用人履行或承担。
五、原始管理规约（业主临时公约）的公平性及其效力
如前述，所谓原始管理规约，又称业主临时公约，指房屋的开发商或销售商于将区分所有（商品房、公寓）住宅分别让与给单个的业主时制定的规约。此种原始管理规约中，由于其大多包含了对商品房住宅的开发商或销售商有利而对业主不利的规定，所以其公平性和效力问题就需要加以考量。须注意的是，关于原始管理规约的设定、成立、登记以及得规范的事项，日本建筑物区分所有权法设有专门的明文规定；关于原始管理规约的效力、撤销（变更），德国《住宅所有权法》除了对于前述某些事项，认可业主大会的多数决决议具有优先于原始管理规约的效力外，还认可业主享有变更原始管理规约不公平内容（事项）的变更请求权。分述之如下。
（一）日本法
日本《建筑物区分所有权法》第32条系关于依公证证书而设定原始管理规约的各项问题的规定。其规定：“最初所有建筑物专有部分全部的人，得依公证证书设定第4条第2项、第5条第1项与第22条第1项但书及第2项但书（包含此等规定于同条第3项准用的情形）的管理规约”。兹将该条规定的立法旨趣、原始管理规约的设定程序与成立、原始管理规约应规范的事项及登记程序分述如下。
1.立法旨趣
在日本法上，管理规约本来是于复数的业主存在区分所有关系时，为规定他们相互间的共同事项而订立的规则，商品房的开发商、销售商在将商品房住宅销售给业主前单独设定管理规约原则上系不允许。但是，对于一些基础性的法律关系，如规约共有部分、关于基地的权利关系等，在商品房住宅（或公寓）的开发商、销售商向单个的业主销售商品房住宅（或公寓）前，其有无及内容的确定，对于商品房住宅的买受人的业主而言，也系十分重要从而很期望的。例如，在区分所有建筑物内存在管理人室、业主的集会室（集会场所）等的场合，此等管理人室、业主的集会室系共有部分还是作为特定的专有部分而被开发商、销售商保留权利，对买受人而言乃是利益相关的，往后往往会变成纠纷或麻烦。另外，作为区分所有建筑物的直接的基地的土地以外的花园、道路、停车场等土地，它们是否仍然被作为建筑物的基地而处理、对待，也往往会变成纠纷或麻烦。由此，上述日本建筑物区分所有权法第32条于是规定：关于规约共有部分和基地的权利关系的四项事项，最初所有建筑物专有部分全部的人，得依公证证书单独设定原始管理规约。
