三、管理规约应规范的事项
前文已述，在比较法上，管理规约系业主间为确保良好的居住环境而依一致决（德国法）或多数决（日本法、中国法）共同订立的业主团体（共同体）的最高自治规范。因此，其应规范的事项，原则上并无限制。也就是说，管理规约作为业主相互间的规范，得规律区分所有建筑物使用、管理的各种各样的事项。它不仅对共用部分、基地，而且也可对专有部分予以规范。不过，在比较法上，德国法与日本法除关于管理规约的设定、变更或废止的议决要件不同外，关于管理规约应规范的事项的范围也是不同的。亦即，在德国法上，应于管理规约中规范的事项并没有特别的限制。但是，是否应认可不公平的原始管理规约的效力系一大问题，此点德、日两国法具有共通点。不过一般而言，管理规约应规范的事项，主要分为如下4类：（1）业主间基础法律关系的事项；（2）关于业主间共同事务的事项；（3）关于业主间利害关系调节的事项；（4）对违反义务者的处置事项。
我国《物业管理条例》（2007年修订）第17条第1款规定了管理规约应当规定的内容范围，其规定：“管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。”在实务中，我国城镇小区（社区）住宅物业管理的管理规约规范的事项一般包括如下三方面：（1）物业的使用。包括规定业主的权利义务、相邻关系、物业的使用原则、物业的装饰装修、物业转让、出租的相关事项、物业的用途、物业使用的其它约定、物业的维修养护、业主提交通讯方式的义务、利用物业共有部分获利的归属、未按规定交付有关费用的责任、业主损害他人合法权益的处理以及业主违反物业使用禁止行为的处理等；（2）物业服务企业的选聘。包括规定启动选聘程序、表决选聘方式、表决选聘标准、作出选聘决定、实施选聘工作、不能及时选聘的处理；（3）附则。规定业主间矛盾纠纷的调处。业主违反管理规约的约定，业主委员会有权责令行为人改正，拒不改正的，业主委员会可以向人民法院提起诉讼；物业使用人违反管理规约的，相关业主承担连带责任等。
另外，须注意的是，我国现今住宅物业管理实务中的管理规约所规范的事项，常常因区分所有建筑物（商品房住宅、公寓）的规模、用途，以及业主的生活水准、文化程度等的不同而有差异。但无论如何，如前述，管理规约的内容不得违反强行法规与违背公序良俗，也不得变更或排除业主间的区分所有权的实质。关于前者，我国《物业管理条例》（2007年修订）第17条第2款定有明文，即它规定了管理规约的制定应遵循的基本原则。其规定：“管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益”；至于后者，解释上应当然认为如此。
四、管理规约的效力
管理规约因系业主团体（共同体）的最高自治规则，其犹如公司的章程、国家的宪法，故业主大会、业主委员会的决议乃至管理人的行为等，均不得与之抵触，否则归于无效。至于管理规约之时间和对人的效力，则有待于加以释明。
一般而言，管理规约本身若定有生效时间，管理规约的时间效力自应依其规定（如上海市某住宅小区的管理规约规定：“本管理规约经业主大会会议通过之日起生效”），如未定生效时间，则应解释为自管理规约订立之日起生效。唯在管理规约的效力发生前，业主的既存利益（既得权等）不得被侵害。关于管理规约对人的效力，在比较法上，德国法与日本法均规定，管理规约的效力除及于设定的当事人外，还及于业主的特定继受人[6]，包括移转继受人和设定继受人。业主的受让人即为移转的继受人，因其为决定管理规约的变更、废止的当事人，故为管理规约的效力所及；至于区分所有权（专有部分）的承租人或借用人等设定的继受人，因其非管理规约的订立、变更或废止的当事人，故仅受管理规约事项中有关使用事项（内容）的拘束。换言之，承租人、借用人等区分所有建筑物的占有人，依管理规约对建筑物、基地或附属设施的使用方法，承担与业主相同的义务。
