二、管理规约的订立、变更或废止
管理规约既然如同公司的章程，系全体业主必须共同遵守的自治规约，因此其订立、变更或废止于程序上应经业主大会的议决。唯此所谓议决，比较法上有一致决和多数决两种模式。具体而言，德国法原则上采取一致决，日本法采取多数决，我国也采多数决。唯我国的多数决与日本的多数决在议决比例上存在差异。分述之如下。
（一）德国法
1.基本概要
德国称建筑物区分所有权为住宅所有权，其规范建筑物区分所有权关系的《住宅所有权法》制定于1951年3月15日，最近的一次修订是2007年3月26日。在德国法上，管理规约（Vereinbarung）的功用非常强大，它可以变更业主间的相互关系，补充德国《住宅所有权法》所定的内容（德国《住宅所有权法》第10条第2项、第3项）。并且，在德国法上，管理规约的订立、变更或废止，须有全体业主的同意（合意），亦即系将管理规约视为契约，管理规约的设定、变更或废止系采一致决。业主团体（共同体）的多数决议对团体的拘束不被认可。之所以如此，与德国法对于管理规约的法律性质的理解和认识有关。
德国的通说观点将管理规约与契约同等看待，管理规约不受团体法上的规制。管理规约的法律性质被认为系业主为规律相互间的关系为意思表示而成立的契约。只要不违反德国民法典的一般原则，对于管理规约而言，契约自由的原则就是妥当的，其内容自由订立，管理规约的设定、变更或废止须有作为订立契约者的业主全体的合意（同意）。不过，在德国，将住宅所有权理解为团体所有权的团体法的进路的主张者，乃将管理规约与团体中的（公司）章程作同样的看待，试图认可管理规约的设定、变更或废止可依特别多数决决议而为之。此种观点认为，原始管理规约中规定了不公平的内容时，对其予以变更是困难的，从而也就不能圆滑地对区分所有建筑物进行管理，由此就有必要采取解决的措施。但是，从德国《住宅所有权法》的规定来看，业主相互间的关系很难说是法律上的团体（Gesellschaft）。另外，根据这样的将住宅所有权理解为团体所有权的团体法的进路的观点，因可对业主处分自己的住宅所有权的权利等进行强大的规制（限制），所以有可能使对一部分业主的住宅所有权的侵害变得容易化，由此德国的一般性见解认为，不能以多数决决议为管理规约的设立、变更或废止。但这样一来，则不能解决实务中的原始管理规约的不公平性问题。为了解决这一问题，2007年50现代法学3月26日德国修改其住宅所有权法时，对某些事项，认可得依事实上的多数决决议而变更（原始）管理规约的规定。
2.2007年德国住宅所有权修改法的新规定
2007年3月26日，德国经修改的《住宅所有权法》作为解决存在不公平内容的原始管理规约的手段，亦即作为谋求管理规约的衡平性（公平性）的措施之一，引入了崭新的团体法的规制。具体而言，关于排除住宅所有权的让与的限制的规定[1]、超过通常的维持或修缮的建筑上的变更、出费以及现代化措施的费用分担标准的决定，于原始管理规约存在规定时，认可得经由业主大会的决议（多数决决议）来决定、变更、改变之，该业主大会的决议的效力优先于（原始）管理规约。也就是说，关于这些事项，业主大会的决议的效力优先于作为契约的（原始）管理规约。进而言之，业主大会的决议事实上可以变更或废止原始管理规约的规定。从而业主大会的决议就具有作为谋求（原始）管理规约公平性手段的功用。这样，2007年3月26日德国经修改后的《住宅所有权法》对于管理规约尽管仍然将之视为契约，其设定、变更或废止不认可得依多数决决议而为之，依旧维持全体一致的原则，从而维持了过去以来的一贯原则，但同时，对于（原始）管理规约中作为不公平的内容而成为问题的事项，又透过使业主大会的决议（多数决决议）优先，来改变原始管理规约中的规定，借以实现原始管理规约的公平化。依德国《住宅所有权法》的规定，得优先于原始管理规约的业主大会的多数决决议可以决定、改变的事项如下：
第一，共有部分、特别所有权的经费及管理费。2007年3月26日德国修改其住宅所有权法之前，关于涉及业主共同体关系的管理费用的分担标准，系按共有份额的比例定之。[2]但是，此规定因系任意规定[3]，故于原始管理规约中定有与此不同的管理费用的分担标准时，即使原始管理规约所定的管理费用的分担标准不公平，也要采用并实行之。而要变更原始管理规约的费用分担标准的规定，须经全体业主的同意。因为管理规约系契约，要变更之，依契约法的原则，须作为契约当事人的全体业主的同意。2007年3月26日经修改后的德国《住宅所有权法》为了消除原始管理规约的不公平性问题，于第16条第3项规定：关于共有部分、特别所有权的经费及管理费，只要是符合通常的一般的管理，业主可以通过业主大会的多数决方式作出决议，按照利用或原因的标准或者依其他的标准而负担。
