实践中出现的小区绿地改变用途的纠纷大抵是因为我国目前登记制度的不足造成的。在房地分别管理的体制之下，业主就其所购商品房应进行两次登记，取得两个权利证书：一是在房屋登记簿上登记，取得《房屋所有权证》；一是在土地登记簿上登记，取得《建设用地使用权证》。但在目前房地产开发交易实践中，绝大多数业主只在房屋登记簿上作了登记，只取得了《房屋所有权证》，由此而出现了开发商可以利用的漏洞。即使所有房屋单元均已售出，该小区的建设用地使用权仍然登记在开发商名下，开发商自可依此申请变更规划，改变小区绿地的用途。由此可见，房、地登记之间的联动与配合至为重要。
四、绿地专有使用权的设定：性质、主体以及方式
基于上文的分析，《物权法》第73条规定的“明示属于个人的”不包括明示绿地的土地所有权属于个人 (土地所有权属于国家)，也不包括明示绿地的建设用地使用权属于个人(业主个人并不对特定的地块享有建设用地使用权)，只能理解为在绿地上设定专有使用权。准此以解，“明示属于个人”仅指将绿地的专有使用权明示给个人。小区绿地既属业主共有部分，应由全体业主按照绿地的一般使用方法为非排他性的利用。就提高小区绿地的利用效率而言，小区绿地并非建筑物在共同使用上所不可或缺，基于业主的意思(管理规约或业主大会)自可在其上设定专有使用权，应无禁止之理。但尚有争议的是，这种专有使用权的性质若何?开发商在商品房买卖合同中是否可以设定专有使用权?
(一)小区绿地专有使用权的性质
关于专有使用权的性质，学说上有以下不同见解：[27]第一，租赁权(使用借贷)说，认为，在小区绿地上设定专有使用权，如为有偿，则专用权人依租赁合同取得小区绿地的租赁权；如为无偿，则专用权人依使用借贷合同取得小区绿地的使用权。第二，地役权说，认为小区绿地专有使用权是为专用权人的利益在小区绿地之上设定的物权负担。专用权人行使小区绿地专有使用权时，与地役权人无异，仅在设定目的利益的限度内对小区绿地享有使用权，因而，业主在不妨碍专有使用权行使的范围内，亦可利用小区绿地。第三，反射利益说，认为专有使用人之所以享有专有使用权，是因为其他业主不行使其持份 (应有部分)权利的反射利益，专有使用权的设定如为有偿，其设定费或使用费应解释为对其他业主不行使持份权的对价。第四，共有物利用说，认为专有使用权是共有人之间依约定由部分共有人或他人占有共有物的特定部分而使用的权利，此种约定属于共有物分管契约。第五，折中说，认为专有使用权的法律构造因设定方式、有无对价、专用权人是业主还是第三人的不同而有所差异，专有使用权的性质应考虑上述各种因系而综合判断。
考诸小区绿地专有使用权的具体情形，专有使用权的主体多为业主，且多为首层业主，设定多为无偿，专用权人对小区绿地的使用并不具有排他性，本文作者认为：第一，租赁权说将专有使用权的效力过于强化，实则专有使用权仅能依设定目的使用小区绿地，并不得排斥其他业主在不妨害其专有使用权行使的范围内利用小区绿地。同时首层业主支付的购房价金较高，但在解释上并不能将其中部分当然视为具有租金性质。第二，在物权法定主义之下，虽然地役权的内容可由当事人约定，但专有使用权的设定并无“需役地”，与其说是为某一特定不动产的便利，毋宁说是为某一特定人的便利，地役权说不足采。第三，反射利益说无法解释业主之外的特定人享有专有使用权的情形，此外，专用权人依租赁合同取得小区绿地的专有使用权后，原则上其他业主亦可使用小区绿地，将专有使用权解释为是其他业主不行使权利的反射利益，似有不妥。[28]总之，小区绿地专有使用权在性质上以采纳“共有物利用说”为宜。该说与目前小区绿地的利益形态较为契合，且利用共有物分管契约的原理可以在解释上解决实践中的很多问题。
