一般认为，作为专有部分，成为区分所有权的客体，应当具备如下条件：[15]第一，构造上的独立性，即各区分所有部分有客观明确的事实区分，[16]可以独立地排他支配。所谓客观明确，原则上是指区分所有部分之上下及四周皆有建筑结构体(楼板、墙壁)包围遮蔽。[17]第二，利用上的独立性，即该区分所有部分具有独立的出入门户，无须借助其他部分辅助即可利用，且具备独立的经济效用。第三，法律上的独立性，[19]即区分所有权的范围、个数必须借由登记簿的记载表现出来，以确保交易安全。[20]
准此以解，绿地不能构成建筑物的专有部分，不能独立地作为交易的客体，业主也无法取得专有权。理由如下：
第一，从构造上讲，小区绿地不具有区分境界的明确性、遮断性，并依赖于地基与其他用地或共有部分相连接，不能独立地排他支配，不具备独立性。虽然随着近代社会生活方式和观念的演变以及建筑技术的发展，遮断性的要求呈现出松绑的趋势，[21]但无论怎样解释，小区绿地均无法逃避构造上独立性缺失的问题，尤其是宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地。
第二，小区绿地虽借助公共道路等可与其他共有部分相连接，但是否具有独立的经济效用，至为可疑。通说认为，所谓独立的经济效用，是指专有部分之内须有专用设备存在，但专用设备须达到何种程度才算具有独立的经济效用，并无绝对标准。一般而言，应根据建筑物的具体形态、用途以及各区分部分的具体功能综合判断。[22]就小区绿地而言，虽然具有美化小区环境的功能，但很难说与一般独立的建筑物具有相同的经济效用。同时小区绿地中的公共绿地大多安排有“游憩活动设施”，以供小区业主共享，不具有利用上的独立性。专有部分与共有部分之间本难以相容，作为建筑物区分所有权客体的专有部分，实不能有建筑物其他部分或全部建筑物利用或管理上不可欠缺的设施存在，如果有这些设施存在，即不能成为专有部分，而应解为共有部分。
第三，小区绿地原则上不能单独登记，缺乏法律上的独立性。
房地产开发实践中，开发商须先取得建设用地使用权才能实施合法的建造行为，依《物权法》第30条的规定，房屋建成之后，开发商基于合法的建造行为取得房屋的所有权，同时保有小区的建设用地使用权。在践行相应审批手续之后，商品房开始销售，在我国奉行房、地权利主体相一致[23]的情况下，开发商每卖出一套商品房，除移转其所有权之外，还将其保有的建设用地使用权的相应比例转让给购房者。如此在小区所有房屋单元均售出的情况下，开发商不仅丧失所建商品房的所有权，而且丧失整个小区的建设用地使用权，开发商不得在出售房屋的同时仍然保有该房屋应分享的建设用地使用权份额。[24]如果仍有部分房屋单元未售出，在解释上，开发商即为这些未售出房屋单元的业主，不仅享有未售出房屋单元的所有权，而且按比例享有一定的建设用地使用权。同时，业主对小区的建设用地使用权处于共有状态，无法确定小区中哪一块建设用地使用权属于哪个业主享有，业主对建设用地使用权只是按比例、按份额地享有共有权。
实践中，不能认为业主只共有建筑物所占有范围内的建设用地使用权，而公共用地的建设用地使用权仍由开发商保有，开发商可以通过修改规划而改变公共用地的用途。[25]依建筑物区分所有权的基本法理，在建筑物区分所有权的权利构造之中，专有部分的所有权是所有权利的核心，在其中占据主导地位，业主取得了专有部分所有权即意味着取得了共有部分的持份权；专有部分的转让即意味着共有部分持份权的转让，他人受让建筑物区分所有权，亦同时取得专有部分的专有权和共有部分的持份权和共同管理权。[26]《物权法》第72条第2款对此作了明确规定：“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的专有和共有管理的权利一并转让。”《商品房购销合同》中也大都约定“自该商品房交付之日起，开发商所拥有的公共用地的使用权转移给购房者，开发商不得擅自改变与该商品房有关联的公共设施、公共用地的使用性质。”由此可见，建设用地使用权作为小区业主的共有财产，并不能由开发商脱离房屋单元而单独保留。
