专有使用的范围，一是建筑物的共用部分，二是与某些区分所有人的专有部分连在一起的共用部分，三是建筑物公共设施，四是区分所有建筑物本身所占地面以外的空地。这些部分本来的性质都是共用部分，但是，通过协议或者某种形式，可以将其确定为特定的区分所有人所独占使用，建立共用部分中的专用使用权。
专用使用权的产生，一般认为是根据区分所有人的合意，叫做区分所有人之间的规约或者契约而产生。其实，绝大多数都是在建筑物开发出售时确定的。已经确定的专有使用部分，区分所有权人享有专有使用权，可以转让，在转让自己的专有部分时，可以转让给他人，或者转让给其他区分所有人。
五、建筑物区分所有权的管理权及其内容
关于建筑物区分所有权的管理权问题，《物权法草案》规定的比较清楚。司法所要补充的主要是以下几个问题：
（一）管理权的性质实际上是成员权
成员权是建筑物区分所有人作为整栋建筑物所有人团体成员之一所享有的权利。对于整栋建筑物的所有权而言，实际上是一种特殊的按份共有，每个区分所有人都按其份额对专用部分享有专有权，对共用部分享有互有权。与按份共有关系一样，各区分所有人之间是共有关系，因此，各国立法均规定一栋建筑物的全体区分所有人必须组成一个团体，整体享有地上权、地役权及其他共同的权利，管理共用设施及其他事务，解决纠份。每一个成员作为团体之一，享有权利，承担义务。
（二）作为成员权载体的区分所有权人团体
既然区分所有人享有成员权，那么就一定要有一个团体，使成员权有所依附。这就是区分所有人团体。区分所有人大会的性质，有四种不同的立法例。第一种是德国模式，为不具有法人人格的管理团体，没有权利能力，不具有法人人格，是作为共有关系的成员的单个的住宅所有权人，在诉讼上也是如此。这种模式就是“不承认主义”。第二种是法国模式，不分情形的不同，均一律承认区分所有人管理团体具有法人资格，新加坡、我国香港采用这种模式。这种模式就是“一律承认主义”。第三种是日本模式，是采用一种附条件的承认管理团体为法人的模式，30人以下的区分所有人构成的管理团体性质上属于无权利能力的社团，30人以上且经过区分所有人及表决权占四分之三以上的多数同意时，可以申请登记为具有法人资格的管理团体。这种模式就是“有限承认主义”。第四种为美国模式，原来并不承认区分所有人管理团体具有法人资格，但在20世纪70年代通过判例承认该管理团体的法人资格。其实也是一种“一律承认主义”。因此，在现代社会，区分所有人管理团体有法人化趋向，使区分所有人大会具有法人资格，区分所有人的人格受到限制和拘束。
体现成员权的团体，按照一般的规定，应当是建筑物区分所有权人大会。在我国城市的商品房管理上，一般称为业主大会，在业主大会之下，设有业主委员会。业主大会在法律上的地位至少是“其他组织”，否则业主大会无法以自己的名义起诉，没有诉讼主体资格。对于业主大会来说，有权决定了区分所有权人的一切事务。业主委员会仅仅是业主大会的执行机构，它只能在业主大会决议的范围内执行职责。但《物权法草案》对此规定的很含糊，把业主大会和业主委员会规定在一起，都有权利。应该说真正的代表是业主大会，委员会是下设的执行机构，它不是决策机构。
（三）成员权的内容
成员权的内容，《物权法草案》没有规定，这是一个缺漏。区分所有人作为团体成员的权利义务是：
1．表决权
有权参加全体区分所有人大会，参与制定规约，参与讨论、表决全体区分所有人的共同事务。每一个区分所有权人都有权提议召开区分所有人大会，提出讨论的议题，对重大事务作出决议。某些区分所有权人实施违反共同利益的行为，其他区分所有权人可以提出动议，召开会议决议制止或者责令其赔偿。
2．选举权和被选举权
区分所有人大会的任何成员，都有区分所有人大会组成人员的选举权和被选举权，通过选举，推选适当的区分所有人或者自己担任负责工作，或者委派其他人担任相当的工作。不尽职的人员可以请求罢免或者解除其职务。
3．监督权
对于区分所有人大会委派的管理人或者管理委员会，有权监督其工作，对于不尽职的管理人有权提出批评、改进意见，建议团体大会决议更换管理人。
