2．《物权法草案》对专有权的概括
草案的第二个部分规定的是专有权问题，这是建筑物区分所有权中最为重要的问题。但是草案中一共只有两个条文，即第74条和第75条两个条文。
第一个条文规定的是专有权的内容及其规则。首先是规定专有权的所有权权能，区分所有人对区分所有的建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，拥有了所有权的全部权能，与其他所有权的权能没有区别。这是对的。其次是规定了对专有权的限制，行使专有权不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。这也是对的。
第二个条文规定的是专有权的主导性。在建筑物区分所有权的三个权利中，专有权是主导权，就是所谓的建筑物区分所有权的“单独性灵魂”，它带动其他两个权利。无论购买区分所有的房屋还是出让区分所有的房屋，只要购买或者出让区分所有的房屋的专有权就可以了，共有权和成员权就跟着一并处分了。第75条规定，业主转让其建筑物专有部分所有权的，其对建筑物共有部分享有的共有权和共同管理权视为一并转让。其实完全不是“视为”一并转让，而是“确切的”一并转让。
这两个规则说得是清楚的，没有问题。但是，条文对专有权部分的规定也仅此而已，还有很多具体的规则没有规定，因此是非常遗憾的。在这些条文中，唯有一条规定了专有权的规则，就是第80条，将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经有利害关系的全体业主同意。这一条根本不是管理权的问题，这实际上专有权人的义务。而现在缺少的这一部分规则的内容，恰恰是司法实践所要解决的问题，没有司法的补充，专有权的单独性灵魂和它对其他两个权利的带动就无法实现。
3．《物权法草案》对建筑物区分所有权的共有权的规定
草案的第三个部分是对共有权的规定。共有权是建筑物区分所有权的“共同性灵魂”。在建筑物区分所有权中，只有共有权，才把区分所有权人也就是业主联系起来、联合起来。草案中所谓的“业主”，就是区分所有权人。尽管“业主”这个词用在这里是非常不准确的，但是立法者认为这种称谓体现了人民性和法律的通俗性，我们姑且如此适用这个概念。
所有关于建筑物区分所有权的规定中，有关共有权的规定就只有第76条这一个条文。这一条文有两款：第一款规定的是“确定的共有部分”，确定的共有部分有绿地、道路以及物业管理用房；第二部分是“不确定的共有部分”，比如车位、会所，第二款规定，会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。这两个部分形成对照，一款规定确定的共有部分，另一款规定不确定的共有部分。这种结构是好的，层次和逻辑都非常清楚。
但是问题是，区分所有的建筑物的共有部分绝不止这两个部分。共有部分更重要的也不是这些问题，更重要的是地基、楼道、电梯，对这些重要的共有部分没有规定，是明显的立法缺漏。我们的立法往往对最重要的问题是不加以规定，因为对这样显而易见的问题不用规定，就像《婚姻法》不规定夫妻有同居的义务一样，谁都知道的问题，立法不用规定。对建筑物区分所有权的共有权，应当分为三部分：第一款应该规定建筑物本身的共有部分，如楼道、楼梯、电梯、门廊、台阶等共有部分，第二款规定绿地、道路等确定的共有部分，第三款规定会所、车库这种不确定的共有部分。
这一部分关于共有权的内容最重要的缺陷在于：（1）无法确定专有权的专有部分与共有部分的界限，因为没有规定专有部分的范围界定，又没有规定共有部分的范围界限，因此等于没有界限，权利没有边界。（2）共有权的权利义务关系是什么，有哪些具体内容，也没有规定。这两个问题是关键性的问题。如果就这样的通过了，就需要司法的补充，唯一的办法就只有依靠司法解释了。
4．《物权法草案》对建筑物区分所有权的共同管理权的规定
从内容的篇幅上看，第四个部分是这一章的主体部分，从第77条以后都是在讲共同管理权。分为七个部分：（1）管理组织，就是业主大会和业主委员会；（2）业主大会和业主委员会决定的事项范围和程序；（3）业主大会和业主委员会决议的效力，业主委员会的决议对全体业主有约束力；（4）维修基金和费用；（5）业主大会、业主委员会与物业的关系，把物业管理条例的基本内容写进来了；（6）区分所有建筑物的管理，这一部分分为三个层次。第一个层次是约束业主的，规定业主应当遵守法律、法规以及业主会议制定的管理规约。第二个层次规定业主大会和业主委员会的管理权限，业主会议和业主委员会对任意弃置垃圾、侵占通道、排放大气污染物、施放噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权按照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除影响、排除妨害、赔偿损失。第三个层次规定区分所有建筑物的行政管理，包括建设规划、环境卫生、公安等行政主管部门应当依照有关法律、法规，对建筑区划内损害他人合法权益的行为予以处理。（7）业主大会和业主委员会的主体地位。物权法草案没有把业主大会规定为法人，这是意料之中的，但是应该将其规定为其他组织，使业主大会作为其他组织有权提起诉讼，可以行使区分所有权人整体对建筑物的权利。可以说，把成员权改变为管理权，实际上就把这个权利削弱了，而不是简单的换了一个词，弱化业主群体的权利和地位。草案给业主大会、业主委员会的权利就是两点，一是对侵害业主共同权益的行为，对物业管理机构等违反合同发生的争议；二是业主会议经三分之二以上业主同意，可以以业主会议的名义提起诉讼、申请仲裁。而且对这个权利行使还要有三分之二业主的同意。业主大会和业主委员会不是一个等级的组织，业主大会才是业主的真正代表，业主委员会只是业主大会下设的具体执行机构，它自己没有什么权利，都是业主大会的授权。
