城市群租者的居住权保护问题分析
沈福俊
【摘要】“群租”现象已引起社会的广泛关注。有关政府部门对群租行为的强行整治活动无论从执法主体、执法依据，还是在执法程序和救济权的保护方面都不具有合法性。政府对群租行为不能仅仅依靠“整治”，而是应当以积极解决低收入群体的居住问题、完善公共服务为宗旨。通过发展公共租赁住房解决低收入者的居住问题，是政府保障低收入者居住权的重要举措。
【关键词】群租；政府；合法；整治
【全文】
一、由“群租”现象所引出的话题
近年来，将一套房屋分割成为若干个空间，出租给多人居住的“群租”行为，随着城市房价的不断攀高和房租的不断攀升而形成一种态势。尤其是在上海、北京、广州、深圳等流动人口较多的城市，群租现象更是愈演愈烈，成为这些城市中一些居住小区一道独特的“风景”。在《上海商报》2006年曾经进行的网上调查中，就有1003位业主表示曾经听说或在自己的周边见过群租现象，比例高达94％，在短短3天内就得到如此结果，出人意料。而听说过的群租类型也花样百出，利益驱动使得越来越多的房东甚至是不相关的人介入其中，演化出了不同的模式，隐隐有成为一种“新职业”的架势。[1]客观地说，“群租”行为影响了小区内正常住户的生活，也导致了其生活支出的增多，[2]因而所引起正常住户的强烈不满也属情理之中。尤其是“群租”存在诸多安全隐患，比如上下搭铺，乱拉线路，电线老化裸露，没有足够的消防设施等，而且在租赁过程中，由于多人居住，卫生、治安等问题较为突出，“扰民”现象严重。所以引起了社会的广泛关注。[3]正是由于“群租”所产生的消极影响，上海加大了对“群租”行为进行规范和查处的力度。
2006年11月30日，上海市房屋土地资源管理局发布了《关于加强居住房屋租赁管理的若干规定》[试行]，规定了八个方面的内容，其中包括“居住房屋应当以原规划设计的房间为最小出租单位，不分门进出的客厅、厨房间、卫生间等均不得单独出租；一间房间只能出租给一个家庭或一个自然人，出租给家庭的，家庭人均承租的居住面积不得低于5平方米”，“居住房屋不得分割搭建若干小间，按间或按床位出[转]租。违规从事社会旅馆经营的，由相关管理部门责令限期改正，逾期拒不改正的，按《上海市旅馆业治安管理实施细则》等规定进行查处”等内容。
据媒体报道，2007年9月7日上午7时，沪上有史以来最大的一次整治群租房行动正式展开。一支由上海市普陀区综治办、房地局、公安、工商、宜川街道等联合组成的行动小组开进了被称为“上海滩第一群租小区”的中远两湾城。相关部门负责人表示，将通过这次严厉的整顿，使得目前中远两湾城633家群租户在数月内消失，尽快恢复昔日安乐的居民生活。这是一次涉及范围广、但保密性高的行动。即使是参与其中的一些部门，也只有带队人知道行动的具体时间和目标。在中远两湾城物业公司，一位值班负责人在回答记者询问时表示，虽然“听说要整治”，但至今仍不清楚细节。中远两湾城内的群租现象，在沪上可谓颇为有名，群租客的蜂拥而入，给这里原住户带来了极大的影响。正是因为群租户实在太多，使有关部门在策划方案时担心走漏风声，使行动落空。据了解，参与行动的包括了公安、工商、卫生等多个部门，他们将联合执法，对已经“瞄准”的多家群租户进行整治，勒令其停止扰民行为。一位负责人透露，行动中甚至考虑到了“群租客锁门”等可能面临的突发情况，并做好了应急预案。[4]
