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物业服务合同与小区车辆安全

物业服务合同与小区车辆安全


韩世远


【关键词】物业服务合同;小区车辆安全
【全文】
  

  法律适用者总希望其工作能够像“1+1=2”那样简单,但现实是,任何法律规定都只能表现为有限的条文,而生活世界则有无限的变化。以有限之条文应对无限之变化,就不能不讲法律适用方法,于是就有了法律的“适用”、“准用”与“类推适用”。一一对号入座固然理想,不能对号入座时仍须有应对的方法,毕竟法官不应以法无明文规定而拒绝裁判。关于小区车辆被盗的问题,也是如此。


  

  业主与物业公司之间存在合同关系,被称为“物业服务合同”(或者“前期物业服务合同”)。一方提供服务,另外一方支付报酬,因而是双务合同、有偿合同。但仅此还不够,为了正确地适用法律还必须作进一步的合同性质认定,特别针对在小区内停放车辆,是服务合同、保管合同抑或其他?认识存在分歧,这也彰显出合同性质的认定,意义重大而又操作不易。


  

  我们不妨设想,一个有车之人购置商品房时会考虑什么?其一,应该有一个停放车辆的位置;其二,车辆停放在那里应该是能够让人放心的。为了实现这些目的,应该做些什么呢?


  

  首先,要获取一个车位。根据物权法七十四条第二款:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”相应地,获取车位的合同具有买卖、赠予或者租赁的性质。这可以看成是一个独立的合同,有时也会被集成在商品房买卖合同或者前期物业服务合同中。


  

  其次,业主和物业公司之间成立物业服务合同。这种合同有一定的特殊性,通常是一种集体合同及附合合同,表现为格式条款,单个的业主通常没有自主选择的余地。这一点无论是对于“前期物业服务合同”(参照《物业管理条例》第二十一条),还是对于由业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业订立的“物业服务合同”(参照《物业管理条例》第三十五条第一款),均不例外。物业服务合同与前期物业服务合同通常是两个合同,属于“重起炉灶另开张”。当然也不排除有另外一种可能,即新的物业公司取代原来的物业公司的合同地位,从而只是合同主体发生变化,合同本身仍然只有一个。另外还要强调一点,物业服务合同并非物业公司与业主委员会之间的合同,而是物业公司与业主之间的合同,因此不是总体上只有一份合同,而是有多少户业主便有多少份合同。当然,由于不是所有的业主均有车,物业服务合同相应地会有所变化,或者是将车辆保安的内容作为物业服务合同的一项附加条款;或者是设立两套物业服务合同方案:一套不带有车辆保安内容,另外一套则有,由业主选用。



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