（一）明确权利类型
建筑物区分所有权制度是物业管理制度的法律基础[4]。业主购买或通过其他方式，获得公寓化住宅，取得的是建筑物区分所有权，这是物权的一种类型，业主根据物权法取得该权利。建筑物区分所有权是一种复合性不动产所有权：
首先，是业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有的专有所有权。专有所有权指业主对专有部分享有自由使用、收益及处分的权利。在建筑物区分所有权中，专有所有权具有主导性[5]。
其次，是全体业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分以外的共有部分享有的共有所有权，具体每一位业主基于法律规定或约定对共有部分共同享有的权利。
最后，是全体业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分以外的共有部分享有的共同管理权。具体每一位业主的共同管理权表现为对建筑物管理、维护和修缮等共同事务过程中形成的成员权。
（二）明确主体的法律地位及其法律关系
1.主体的法律地位
业主，是因为购买公寓化住宅，取得房产证，成为该房屋所有权人。根据《物权法》第83条规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。据此，在物业服务纠纷仅涉及单个或者少数特定业主时，单个或者少数特定业主可以提起诉讼，但是这些业主并没有解聘物业服务企业的权利。因为，解聘行为可能对业主的整体利益造成损害，这也是基于建筑物区分所有权所确定的共同管理权中的共同性特点决定的。
房地产开发商，是房地产开发项目的第一承担人，通过出让或者划拨的方式获得土地使用权，开发住宅项目。根据《物业管理条例》第42条，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。因此，开发商如果囤积居奇或者卖不出去，角色上会与业主有交叉。在前期物业管理过程中，开发商根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的规定，选聘物业管理企业实施物业管理。此时，开发商一般选聘下属公司对小区进行物业管理，角色上会与物业公司有交叉。
