进一步要说明的是，对于登记与宅基地使用权取得的关系，《物权法》亦未给出具体的界定，类推关于登记与土地承包权关系的规定，对其可以作出等同于关于非依法律行为的物权变动与登记关系的“限制主义”立法模式[17]的解释。即合同的生效构成宅基地使用权设立的充分必要条件，登记并不是宅基地使用权取得的生效要件，宅基地使用权合同一经因通过行政确认而生效，即使未经登记，也不影响宅基地使用权的设立，法律承认这种物权取得方式的合理性，并认可其效力。但登记具有左右宅基地使用权人的处分权利的效力，宅基地使用权非经物权登记，权利人不得处分其权利。作出这种解释的理由是：首先，这种解释是对《物权法》第155条进行反对解释自然会得出的结论。其次，还存在支持这种解释的其他实质性理由。其一，有利于对农村村民依法用地利益的保护。非经登记即取得物权，意味着宅基地使用权合同一经生效，农村村民依法用地的利益即获得了物权法的保护，这显然对保护可能不知登记为何物的农民的利益至为有利，而且实属必要；其二，顺应宅基地使用权的权利属性。不动产物权登记的主要功能在于维护交易安全，其意义主要体现于不动产物权转让场合。《物权法》不承认宅基地使用权的收益权能，并对宅基地使用权的处分持否定态度，《土地管理法》亦持有类似的立场。[18]事实上农村村民取得宅基地使用权也基本是建房自己居住，而不是进行法律上的处分，法律当然需要以权利资源承认其占有、使用的合法性，并给予权利人以更充分的保护；其三，有利于解决因事实上的物权与法律上的物权的脱离及其衍生的问题。事实上的物权与法律上的物权的脱离的问题在不动产物权转让场合必然会凸现出来，宅基地使用权变动如不通过登记公示，不为社会所知即可发生，则会衍生妨害物权相对人利益的危险。限制对未经登记的宅基地使用权的处分，使得它跟法律上的权利趋于统一，有利于维护交易安全。
宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权利利用该土地建造住宅及其附属设施。作为他物权，宅基地使用权来源于作为“母权”的集体土地所有权，系自集体土地所有权上派生出来的用益物权。这种物权取得的法律结构不仅应保证国家土地行政管理目标的实现，更应使农村村民合理用地的利益获得切实的保障，应体现对集体经济组织土地所有权的尊重。农户取得宅基地使用权的法律结构在于：农村村民行使成员权与其所属集体经济组织签订的宅基地使用权合同；这种合同以行政审核与审批为生效要件，只有经过行政确认程序，合同才生效，发生设立宅基地使用权的法律效力；但合同的生效构成宅基地使用权设立的充分必要条件，这种权利因合同生效而当然设立，不需要登记等其他条件。
【作者简介】
蔡立东，吉林大学法学院教授。
【注释】
2004年10月19日全国人民代表大会法律委员会在向全国人大常委会提交的《关于<中华人民共和国物权法（草案）>的情况汇报》中就宅基地使用权的转让进行了专门的汇报；在《中华人民共和国物权法（草案）》向社会公开征求意见后，该委员会2006年10月27日在《关于<中华人民共和国物权法（草案）>修改情况的汇报》中列举了9个研究修改的重要问题，土地承包经营权、宅基地使用权的转让和抵押位列其中。其他8个问题是：关于坚持和完善基本经济制度，平等保护国家的、集体的和私人的物权，关于国有财产的范围和对国有财产的保护，城镇集体财产的归属，公共利益和征收补偿，业主的建筑物区分所有权，建设用地使用权期间届满后的续期，担保物权。王兆国副委员长在《有关<物权法>草案的说明》中亦对该问题进行了专门说明。
较为具体、严肃的讨论可见韩世远：《宅基地的立法问题》，载《政治与法律》2005年第5期。
崔建远.准物权研究.北京：法律出版社，2003：89。
刘家安.买卖的法律结构.北京：中国政法大学出版社，2003：1-2。
军华.民法典制订之焦点.法学，2002（4）：54-58。
王瑞雪.关于成员权及其退出问题的探讨.调研世界，2006（10）：19-23。
《农村土地承包法》第3条规定，国家实行农村土地承包经营制度，农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式；第7条规定，农村土地承包应当坚持公开、公平、公正的原则，正确处理国家、集体、个人三者的利益关系；第5条规定，农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地，任何组织和个人不得剥夺和非法限制农村集体经济组织成员承包土地的权利；第18条规定，土地承包应当遵循以下原则：(一)按照规定统一组织承包时，本集体经济组织成员依法平等地行使承包土地的权利，也可以自愿放弃承包土地的权利。
申欣欣.宅基地使用权审批制度研究.中国农业大学学报（社会科学版），2006（1）：52-55。
这个判断还可以得到《农村土地承包法》有关规定的佐证。该法第15条规定，家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户。
参见《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第40条。
土地所有人不得任其所好地行使其权利，他行使权利的方式必须同某个集体在有限的空间内共同生活所产生的基本需要相符。法律制度抛弃了那种个人利益无论如何都应高于集体利益的所有权制度。必须以同样的方式考虑到宪法保障的所有权的法律地位与所有权制度应符合社会要求之间的关系。参见卡尔?拉伦茨著，王晓晔等译，《德国民法通论》(上册)，法律出版社2003年版，第85-86页。
卡尔•拉伦茨.法学方法论.北京：商务印书馆，2003：282。
姜明安.行政法与行政诉讼.北京：北京大学出版社，北京：高等教育出版社，2000：198-200。
应松年，杨解君.行政许可法的理论与制度解读.北京：北京大学出版社，北京：高等教育出版社，2004：76。
施瓦茨.行政法.北京：群众出版社，1986：7。
曼弗雷德•沃尔夫.物权法.北京：法律出版社，2002：6。
关于这种立法模式具体内容的详细分析，参见孙宪忠：《中国物权法原理》，法律出版社2004年版，第199-200页。
王兆国副委员长在《有关<物权法>草案的说明》中指出：考虑到目前我国农村社会保障体系尚未全面建立，土地承包经营权和宅基地使用权是农民安身立命之本，从全国范围看，现在放开土地承包经营权、宅基地使用权的转让和抵押的条件尚不成熟。《土地管理法》第62条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
