租赁合同诉讼管辖的约定
——法律救济与诉讼成本的纠结
陈桂平
【摘要】目前在房产交易市场中，就房地产律师来说，大家眼球都放在房产一手交易或者二手房买卖的法律纠纷中，而作为房地产交易三级市场的重要组成部分，即房产租赁纠纷，或者受追捧的稍微少一点。但是，房产租赁纠纷，也有标的额巨大、也有更加贴近民生的纠纷，前者如星级管理酒店以租赁经营模式运作时，租赁纠纷的标的经常超过几百万甚至上千万，后者如现在城市中买不起房子或者无意买房子的人租赁房屋居住的普通民众，其中的法律纠纷以及法律服务需求巨大。下面，本人以一个简单的小额租赁合同案例来说明租赁合同中一个条款的随意选择所导致在合同履行纠纷发生时，寻求法律救济的纠结。
【关键词】租赁合同；次承租人；表见代理；约定仲裁
【全文】
【案例】2010年5月25日王某将其房产出租给李某用于公司办公所用，双方采用深圳市房屋管理部门出具的租赁合同示范文本，租赁期限为2010年5月25日至2011年5月25日，租金为每个月8000元整，水电费以及物业管理费由李某自行负责，合同约定李某未经王某同意不得转租（下称A租赁合同）否则有权解除合同。
2011年2月25日，李某公司经营不善，为简约成本开支，决定将其承租的房屋进行分割，将其中部分面积出租给张某作为办事处所用，李某和张某同样采用深圳市房屋管理部门出具的租赁合同示范文本，租赁期间为2011年2月25日至2012年2月25日，租金为每个月4500元，押金为一个月的租金即4500元，租赁期满且无违约时则无息退还，水电费以及物业管理费由张某自行负责，合同约定张某未经李某同意不得转租；其中约定的违约金为押金的两倍，且一方有权就其他损失向违约方追偿，对于纠纷管辖部分，双方约定的是提交深圳市仲裁委员会处理（下称B租赁合同）。期间，张某要求李某出具有关房屋所有人的转租授权书或者确认书，李某为骗过张某，则模仿王某的笔迹出具了一份转租授权书。对此，张某信以为真。
2011年5月24日，王某前往出租房屋要求李某支付拖欠的两个月租金，李某不在，王某借此方知李某将其房屋部分转租且未经其同意，同时张某也深感意外，在王某的追问下，拿出其与李某签订的租赁合同以及李某伪造的转租授权书，鉴于王某的否定前述转租授权书的真实性，张某联系李某追问方知转租授权书为假。王某因李某拖欠租金以及擅自转租，依据合同约定解除了A租赁合同，由于王某将房屋收回不再出租，因此B租赁合同亦无法履行，张某由此打算起诉李某，但由于约定了仲裁管辖，其前期的费用亦不低。
