四、结语
在业主所享有的专有权、共有权和成员权这三种权利中，其专有部分的所有权是其他两种权利的根基和源泉，因此必须尊重和保护业主的专有权，这也是区分所有建筑物中业主进行团体自治的前提条件。建筑物区分所有的管理规约，其内容应当在尊重业主专有权的基础上寻求业主共同事务的自治，除了法律的明文规定之外，管理规约对于业主专有部分权力行使的限制只能限于和全体业主的共同利益，而且此种限制应当符合比例原则，尽量在少数业主利益和全体业主利益之间取得保护的平衡点。除此之外，管理规约对于业主专有权的限制，应当基于业主的同意而为之，此种同意必须是所涉及到的每个业主的具体同意，多数业主的表决同意并不能成为限制和剥夺少数业主专有权的理由。“我国对个人财产所有权保护的观念在不断提升，财产所有权保护方面的立法在不断加强，在这种趋势下，我国应当借鉴德国和其他欧美国家的做法，在立法中明确规定订立和修改均需全体区分所有权人一致同意的、真正的‘业主公约’，使之成为全体区分所有权人稳定生活的坚实基础。”[8]在本案中，作为原告的多数业主，基于在业主大会上以多数票表决通过的管理规约以及业主委员会据此与第三人签订的委托经营合同，就要求少数业主同意并参加该委托经营合同，正是出于对多数决效力的不正确理解，将管理规约的效力范围扩大到了对业主专有部分所有权的处分上，因此导致“多数”与“少数”双方诉诸公堂。商厦中部分业主固然可以让渡其经营权给第三人行使，但不能以多数业主的自愿来代替少数业主是否自愿的判断。因为将商铺交由第三人经营，本身就是多数业主行使其专有权的一种体现，而拒绝委托经营，也是少数业主行使其专有权的一种方式，两者均应受到尊重。如果多数业主制定通过的管理规约侵害了少数业主的合法权益，则少数业主可以行使物权法所赋予其的撤销权，将管理规约的效力限制在法律所允许的范围之内，使之不至于构成对业主专有权的侵害。
【作者简介】
孟强，北京理工大学法学院讲师。
【注释】黄越钦：“住宅分层所有权之比较法研究”，载郑玉波主编：《民法物权论文选辑》（上），台湾五南图书出版公司1983年版，第433-434页。
谢在全：《民法物权论（上册）》（修订二版），作者台北2003年自版，第419页。
谢在全：《民法物权论（上册）》（修订二版），作者台北2003年自版，第420页。
刘智慧：“论业主共同决定事项范围的确定－－以区分所有权解释第7条的适用为中心”，载《政治与法律》2009年第8期。
谢哲胜：《民法物权》（增订二版），三民书局股份有限公司2009年版，第165页。
谢在全：《民法物权论（上册）》（修订二版），作者台湾2003年自版，第397-398页。
刘得宽：《民法诸问题与新展望》，五南图书出版有限公司1995年版，第30页。
白江：“传统与发展：德国建筑物区分所有权法的现代化”，载《法学》，2008年第7期。
