论建筑物区分所有中管理规约的效力范围
孟强
【关键词】建筑物区分所有；管理规约；效力范围
【全文】
为解决密集人群的居住问题而采用区分所有的建筑物形式，古已有之。在建筑物区分所有中，其权利主体可能成百上千，每个主体对于建筑物均享有专有部分的所有权、共有部分的共有权以及建筑物整体的成员权，而各人对于其专有部分的使用方式也不一样，在如此繁复的居住形态中，业主之间便难免产生各种矛盾和纠纷。“罗马帝国灭亡后住宅分层所有的制度又在中古的欧洲大陆复现，……不过由于法令规定之不足，所以引起无数的纷争，以致有一段时间，此种分层所有权之住宅遂被谥为‘纠纷住宅’。”[1]
我国《物权法》第六章对于建筑物区分所有的权利主体采用了“业主”的通俗提法，因此业主便是建筑物区分所有权的实际享有者。不同的业主对同一建筑物形成一种共有，由业主对区分所有的建筑物进行管理，是所有权人行使所有权的一种方式，具有正当的权源。因此，对建筑物进行管理的主体，归根结底是一个个的业主。但是现代的建筑物体积庞大、结构复杂，同一幢建筑物内可能有成千上万的业主居住其中。倘若让每一个业主都自行行使其管理权，不仅共有部分难免照顾不周，而且极不符合效率原则。“为维持区分所有建筑物之良好状态，确保舒适之居住生活品质，区分所有人间遂有共同利益存在。”[2]不同的业主基于生活事实而形成团体，因此，设立业主大会、选举业主委员会、订立管理规约便成为业主对建筑物区分所有进行自治的主要方式。
一、管理规约的效力范围：共有部分
“规约系指为增进共同利益，确保良好生活环境，由区分所有人会议就区分所有人、住户对于区分所有建筑物之所有关系及管理所应共同遵守事项，决议订立之团体规章。”[3]在建筑物区分所有中，如何对业主共有的部分有效地进行管理和利用，是需要业主团体共同商议解决的事项，也是管理规约的主要内容。我国《物权法》第76条规定：“下列事项由业主共同决定：…（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；…”因此，管理规约在空间范围上可以涉及整体建筑物及其附属设施的使用和管理情况。
