3.因继承发生不动产物权变动中的问题。
第一，既然《物权法》规定，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。因此无论继承人是否主张权利，继承人是否知悉被继承人死亡的事实，自继承开始之时，继承人即取得财产权利。继承包括法定继承和遗嘱继承。
第二，在继承人放弃继承权时，根据最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国继承法>若干问题的意见》第51条的规定，放弃继承的效力，追溯到继承开始的时间。既然放弃继承权具有溯及力，因此在放弃继承权的情形，放弃继承权的当事人从继承开始就没有取得财产，其放弃行为不能理解为处分继承财产的行为。
第三，在多个继承人场合，如果继承人没有放弃继承权，则财产为继承人共有。在继承人共有情形，如果继承人之间就继承的不动产进行分割，则属于《物权法》第31条规定的“处分行为”，需先履行共有的登记行为，然后才能产生分割的物权效果。
4.如何理解和适用《物权法》第31条?
《物权法》第31条规定，依照物权法第28条至第30条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。法律在承认了物权人非基于法律行为取得的物权不以登记为生效要件的情况下，为何限制取得物权的人在登记之前的处分行为?笔者认为，法律作出这样的规定，其目的在于贯彻不动产物权变动的公示原则。因为法律规定非基于法律行为的不动产物权变动可以不经登记产生效力，这必然导致物权人未将物权记载于登记簿时，真实的物权状态与登记的物权状态不一致情形的出现。为了使这种不一致情况尽量减少，遂有《物权法》第31条“未经登记，不发生物权效力”的规定。
正因为前述理由，一方面使得不动产物权变动产生了大量的例外情形；另一方面也要求立法通过引导，使得当事人在取得权利后尽快完成事后的登记，以彰显公示性原则。这就体现为以下的制度设计：
第一，各国和地区为了将登记制度与物权变动尽可能协调在一起，因此就上述发生的物权变动，一方面要求将来的处分必须是在完成登记的前提下进行，另一方面甚至还要求某些情形下的不动产物权变动的登记须在一定时间内完成。如我国台湾地区“土地法”第73条规定，因继承而取得不动产物权的，应在继承开始之日起6个月内办理登记。如逾期未办理登记，不仅可以处以罚款，而且超过1年未办理继承登记的，经地政机关公告要求继承人限期登记而仍未申请时，可以由地政机关予以代管，经代管15年，仍未申请登记的，地政机关可以直接将该不动产登记为“公有”。学者认为，此条规定的意义在于“以免有违不动产物权变动之公示原则，有促进不动产物权之有效利用。”[22]
