二、房地产法律制度的不足
经过研究和分析，笔者提出房地产法律制度中的一些不足之处，并与法律界同仁共同探求改进完善的方向和途径。
一是住宅建筑物与住宅区的关系未能理顺，调整住宅区权属关系的法律规范缺位。作为住宅的城市型房地产，因在一宗土地上开发建设一座多层建筑物或多座多层建筑物而区别为两种主要的类型，前者可以直接从城市的市政设施获得水、电、气、热、采暖、排水、通信、电视等生活居住所需的诸多方面的供应和服务，后者(即我们所称的住宅小区)则由于城市市政设施提供的供应服务只达到住宅区边界外侧，还需要扩充利用大片的土地，建设大量的辅助供应服务设施，并相应地开拓建设道路、绿地、车库等场地设施。
作为住宅的建筑物系依托和依附于住宅区而存在，离开住宅区内的各类设施，建筑物的功能即告丧失，住宅区成为全体住户业主的居住共同体、财产共同体和“命运共同体”。建筑物虽为住宅区的主体部分，但业主的权利并非只限于建筑物，而应是无所不在地延及住宅区的全部版图和每个角落。我们从其他一些国家、地区可以看到，他们的城市房地产也都有这样两种类型，例如日本的建筑物和住宅区。虽然称谓不同，但他们都将这两种类型作为住户业主的共同财产，统一纳入法律的调整范围。而我国现在的法律上只有建筑物的地位，对住宅区甚至没有提及，而物权法采用的建筑区划的概念则欠缺确定性和规范力，并不能代替住宅区，以至除建筑物以外的住宅区其他部分的权属关系仍处于模糊而不确定的状态。
二是房屋和土地的关系未能理顺，调整土地权属关系的法律规范缺位。房地产物权由房屋所有权和土地使用权构成，这是我国城市房地产的基本法律特征。房地产中的房屋所有权和土地使用权相互依存，不能被割裂而单独存在，两项权利只能归属同一主体，只能同时处分，这是在城市房地产管理法中已经确立的基本原则。但物权法只确认了业主的房屋所有权，即业主的建筑物区分所有权，而业主的土地使用权未获明示确认，致使住宅区的包括建筑物地基在内的土地使用权归属处于模糊而不确定的状态。
三是专有部分与共有部分的关系未能理顺，调整共有部分权属关系的法律规范尚未完善到位。物权法虽对建筑物的专有部分和共有部分的分界作了原则性规定，但对外墙、房顶、地基等共有部分的范围和边界均无明晰确定的规则。至于建筑物以外的共有部分，也只就大项设施作了原则性规定，未列举齐全，也未作完整覆盖的概括性规定。而对道路和绿地作出可划为业主专有部分或作为市政设施的可以普遍适用的规定，似不甚合理，且易起纠纷。这种范围不清和界限模糊的权属状态，加上共有制的某种固有的脆弱性，使一些住宅区的共有部分往往成为易被蚕食和易受侵犯的软体物和“无主物”。
