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物业服务合同中的物业费请求权研究

  

  四、对物业费请求权的抗辩权


  

  物业服务合同为双务合同,双务合同中当事人权利义务具有平衡性与复杂性,为了使业主等物业费支付义务人能够及时维护自我权益,法释【2009】8号还规定了对抗物业服务企业物业费请求权的抗辩权。


  

  1.违约或者违规收费的抗辩


  

  法释【2009】8号第5条规定了违约或者违规收费的抗辩:物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主即可以主张违约或违规收费的抗辩,以对抗物业服务公司的物业费请求权。


  

  “擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费”的认定,物业服务收费实行政府指导价的,按照有定价权限的人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素制定并定期公布的相应基准价及其浮动幅度确定,具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定;实行市场调节价的物业服务收费,由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。


  

  2.物业服务存在瑕疵的抗辩


  

  业主以物业服务没有达到法定或约定的标准,拒绝支付或者要求降低物业收费,是行使《合同法》第67条规定的先履行抗辩权的行为,属于合理抗辩。法释【2009】8号第6条规定“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。”反对解释的话,即是物业服务企业未按照合同约定以及相关规定提供服务,业主可以主张未享受相关物业服务的抗辩。


  

  物业服务存在瑕疵的认定,应以物业服务合同中约定为标准,同时根据最高法院物业服务纠纷案件司法解释第3条第2款之规定“物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则,应当认定为物业服务合同的组成部分”,因此物业服务企业违反其公开作出的服务承诺及制定的服务细则的,也属于物业服务存在瑕疵。


  

  应当注意的是,如果以“价格和服务质量不成比例”为抗辩理由的,只要价格和服务质量是物业服务合同中双方意思表示一致的情况下决定的,那么这个抗辩理由不应成立。


  

  3.物业服务合同关系已经终止的抗辩


  

  物业费支付义务作为物业服务企业提供物业服务的对价,其存在的前提是有效的物业服务合同的存在。如果物业服务合同已经终止,那么合同约定的权利义务也归于消灭,物业服务公司可以不必在提供物业服务,业主也不必再支付物业费。如果物业服务企业在物业服务合同的权利义务终止后,拒绝退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金,仍然继续提供物业服务,并以此为由主张存在事实上的物业服务关系,要求业主支付物业费,业主即可依法释【2009】8号第10条第2款主张物业服务合同关系已经终止的抗辩。同时还可以要求物业服务企业承担侵权责任。


  

  4.经过诉讼时效的抗辩



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