房屋出租人能否成为安全保障义务责任主体
苏晓昕
【关键词】房屋出租人；安全保障义务；责任主体
【全文】
一、案情介绍
2011年3月份新学期开学，在读初中三年级的祁某和同学梅某一起与被告王某、周某（二人系夫妻）达成口头协议，祁某和梅某共同租赁被告王、周三层楼房中一楼的一间房屋居住，同时租住被告房屋的还有祁某和梅某同校不同年级的12位同学，被告王、周夫妇二人同时也居住在此出租楼房中。被告除提供房屋住宿外，还每天为承租自己房屋的14个学生做饭，收取每人每月食宿费500元。2011年5月9日晚自习后，祁某与梅某回到自己所租房间，祁某到院内公用水龙头处洗衣服，被从院外闯进来的一只流浪狗咬伤，后祁某被送往医院救治，花去治疗费5000余元。由于祁某系被流浪狗咬伤，找不到所有人或管理人，祁某父母遂以王、黄二人提供的房屋存在安全隐患致其子人身受到伤害为由提起诉讼，要求赔偿。
二、意见分歧
就本案被告是否应当承担赔偿责任，有两种意见。
第一种意见认为，祁某与被告之间是基于房屋租赁合同产生的权利义务关系，只要出租者提供的房屋没有质量安全方面的瑕疵，承租人在使用范围内发生的侵权事故由房屋的实际支配者承担责任，房屋出租人不承担责任。本案属于饲养动物致人损害责任，应适用《侵权责任法》第八十二条的规定，被告不承担赔偿责任。
第二种意见认为，本案被告自建一幢三层楼房全部用于出租，且同时为承租人祁某等14人提供一日三餐服务，承租人祁某等人支付的租金不仅包括承租房屋的费用同时包括餐饮费用，一定意义上说被告这种行为具有经营性、营利性，因此被告对接受食宿服务的消费者祁某等人负有相应的安全保障义务。虽然被告提供的住房不存在质量瑕疵，但被告在晚间未能及时关闭大门，致使流浪狗随意进入出租院内，应当认为，被告对祁某的被咬伤的结果没有尽到合理限度的安全保障义务，应承担赔偿责任。
三、评析
我们认为第二种意见是合理的。由于该流浪狗无法找到原所有人和管理人，适用《侵权责任法》第八十二条的规定将使得祁某的利益无法得到保护。为在最大限度内给未成年人提供一个健康、安全的成长环境，本案应该适用《侵权责任法》第三十七关于安全保障义务的规定。安全保障义务是指因社会接触或社会交往活动而对他人引发一定的危险的人，对此等危险应尽到合理的注意，并采取必要的措施除去该危险，在危险发生之后应采取措施，以防止损害的进一步扩大。第一，本案被告与祁某等人达成口头协议，祁某等人居住和饮食都由被告管理，由祁某等人每月给付被告500元食宿费用，这种由一方提供住宿、餐饮服务，另一方支付住宿、餐饮费用的行为，不属一般意义的房屋租赁合同，而是一种具有经营内容的综合性合同。《合同法》第212条规定的租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。可见，房屋租赁合同租金的对价是承租人对房屋的使用、收益。本案中双方约定的租金对价不仅包括住宿，还包括饮食以及一些日常生活照顾。从租金金额来看，被告提供给每名承租人的房屋面积不大，且14名承租人共同使用一处卫生间，院内用于洗衣服的水龙头也为承租人共同使用，每人每月交纳租金500元，明显比当地同等条件下一般的房屋租金高出许多。被告王、周二人在学校周边自建一幢三层楼房目的即是出租给附近在校就读的学生，同时为承租自己房屋的学生提供饮食服务，被告将出租房屋并提供饮食获取的租金作为自己收入的主要来源，可以认定被告的行为具有经营性和营利性。在此情况下，被告对接受食宿服务的消费者祁某应负有相应的安全保障义务，而且祁某等人均系未成年人，提供消费服务的经营者应尽最大限度内安全保障义务。被告在祁某等人回到承租屋后未及时关闭院大门致祁某被流浪狗咬伤，身体健康权受到损害，可以认定被告未能尽合理范围内安全保障义务。第二，被告自建房屋一幢三层全部用于出租，侵权事件发生时由14名学生在内居住，人数众多，出租院内卫生间、水龙头为承租人共同使用，就餐也在院内的公共餐房进行，被告提供的出租房已经具有“公共场所”的性质，具有一定程度上的开放性，作为该公共场所的所有人和管理人，被告应当对该场所可能产生的危险负担合理的注意义务，以确保进入该场所的人的人身和财产安全。被告在承租该房屋的未成年学生晚自习归来后的应当及时关闭院大门，为承租人提供安全的生活环境，防止承租人的人身和财产安全受到损害。第三，被告的经营性行为虽未依法取得行政许可，是不具有营业资质的餐饮或食宿经营者，但不影响其责任负担。因为按照收益与风险相一致的要求，被告提供食宿收取费用的社会活动是以谋取利益为目的，且被告实际获得了相应利益，收取了较高的租金，因此被告虽不是真正意义上的经营者，但因其存在过错致人损害，应对祁某承担赔偿责任。
