对《物权法》车位权属规则的检视与完善
王荣珍
【摘要】我国《
物权法》规定车位权属处理“应当首先满足业主的需要”的表述过于概括，“其它场地”所指不明，约定归属不切实际且有违法律体系的一致性。应立足我国国情，从车位的性质、类型、功能、土地使用权的状况、车位权属所涉及的利益关系等方面加以分析，借鉴国外立法例，在坚持小区车位应当首先满足业主需要的立法宗旨下，完善《
物权法》的车位权属规则。
【关键词】车位；
物权法；建筑物区分所有权
【全文】
一、对《物权法》车位权属规则的检视
《物权法》第74条第1款规定彰显了立法者维护业主利益的价值选择，对于构建和谐社区、维护社会稳定无疑具有积极意义。但其表述过于概括，极易发生理解上的分歧。譬如，“首先”应是业主对小区车位享有同等条件下的优先购买权、优先承租权。{1}(P35)“首先”不同于“优先”，对其理解应服从保护业主利益的立法目的。{2}(P92)“首先”是不区分条件地优先满足业主的需要。{3}(P158)车位的购买数量应在合理范围之内，且只是用于生活用途，不得用于经营用途，合理的数量并不限于一户一个。{4}(P83)这种规定的模糊性，导致司法与执法实践难以操作。为此，最高人民法院关于《审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第5条规定，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合《物权法》有关“应当首先满足业主的需要”的规定。但《解释》仍欠具体。据笔者对广州市房地产权登记交易中心的调研，办理车位产权登记的难点就在于如何认定该车位是否已“首先满足业主的需要”？当事人通过法院强制执行中的拍卖取得车位的，是否受“首先满足业主的需要”的限制？可见，这种模糊规定亟待改进，否则势必埋下纠纷的隐患，影响立法目的实现。
