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婵犵數濮烽弫鍛婃叏閻戣棄鏋侀柟闂寸绾剧粯绻涢幋鏃€鍤嶉柛銉墮缁狙勪繆椤愩垻浠涙俊鐐舵椤曪絾绂掔€e灚鏅濋梺鎸庣箓妤犲憡绂掑ú顏呪拻濞撴埃鍋撴繛浣冲毝銊╁焵椤掆偓閳规垿鍨鹃搹顐㈡灎闂佺硶鏅濋崑娑㈩敇閸忕厧绶為悗锝庡墮鐢姊绘担鍝ユ瀮婵℃ぜ鍔庣划鍫熺瑹閳ь剙顕i幎钘夊嵆闁绘ḿ鏁搁敍婊堟⒑鐟欏嫬绲绘い鎴濇閳ь剚鐔幏锟� | 婵犵數濮烽弫鍛婃叏閻戣棄鏋侀柟闂寸绾剧粯绻涢幋鏃€鍤嶉柛銉墮缁狙勪繆椤愩垻浠涙俊鐐舵椤曪絾绂掔€e灚鏅濋梺鎸庣箓妤犲憡绂掑ú顏呪拻濞撴埃鍋撴繛浣冲泚鍥敃閿曗偓閻ょ偓绻涢幋鐑嗙劯婵炴垶顭傞悢鍝ラ檮闁芥ê顦辩粔娲煙椤旂懓澧查柟顖涙閺佹劙宕卞Ο鐑樼亪婵犵绱曢崑鎴﹀磹瑜忛幏瀣晲婢跺﹦顔嗛梺璺ㄥ櫐閹凤拷 | 婵犵數濮烽弫鍛婃叏閻戝鈧倹绂掔€n亞顦┑鐘绘涧椤戝啴鍩€椤掆偓閸熸潙鐣烽妸褉鍋撳☉娅亝绂嶉柆宥嗏拺闁告稑锕g欢閬嶆煕閵娾晙鎲炬い銏℃礃缁傛帞鈧綆鍋嗛崣鍡涙⒑缂佹ɑ绀€闁稿﹤婀遍埀顒佺啲閹凤拷 | 缂傚倸鍊搁崐鎼佸磹閹间礁纾瑰瀣椤愪粙鏌ㄩ悢鍝勑㈢紒鎰殕娣囧﹪濡堕崨顔兼缂佺偓鍎冲ḿ锟犲蓟閻旂厧绠氶柣妤€鐗滃Λ鍕磽娴e搫孝婵犫偓闁秴绠熼柟闂寸濡ɑ绻涢崱妯哄姢婵炲牄鍔岄—鍐Χ閸℃鐟ㄩ柣搴㈠嚬閸撶喖骞冨▎鎰瘈闁搞儯鍔庨崢鎾绘⒑閸涘﹦绠撻悗姘煎墴瀵啿鈻庤箛濠冩杸闂佺粯鍨靛ú锔锯偓姘炬嫹 | 闂傚倸鍊搁崐鎼佸磹妞嬪海鐭嗗〒姘e亾妤犵偛顦甸弫宥夊礋椤掍焦顔囨繝寰锋澘鈧洟骞婃惔銊ュ瀭闁稿本澹曢崑鎾舵喆閸曨剛顦ュ┑鐐寸ゴ閺呮粓骞堥妸鈺佺闁兼亽鍎抽崢顏呯節閻㈤潧浠滈柣蹇旂箞瀹曟繂螖閸涱喚鍘搁柣搴秵閸嬪棙鏅堕悽鍛婄厸鐎光偓鐎n剛鐦堥悗瑙勬礀閻栧ジ宕洪埄鍐╁闂佸灝顑呴悡鏇熺節閻㈤潧浠滄い鏇ㄥ弮婵″鈧綆鍠栫粻顖炴煥閻曞倹瀚� | 婵犵數濮烽弫鍛婃叏閻㈠壊鏁婇柡宥庡幖缁愭淇婇妶鍛仾闁瑰啿鐭傚缁樻媴鐟欏嫬浠╅梺鍛婃煥閻吋绔熼弴銏╂晣闁靛繆鈧櫕鐤呴梻鍌欑贰閸撴瑧绮旂€涙ê鍔旈梻鍌欑窔濞佳囁囬銏犲瀭婵炲樊浜濋崐鍫曟煕閹伴潧鏋熼柍閿嬪灴閺屾稑鈹戦崱妤婁痪閻庣懓鎲$换鍫ュ蓟濞戞埃鍋撻敐搴″闁哄鍨块幃妤呮濞戞牕浠梺杞扮劍閹瑰洭寮幘缁樻櫢闁跨噦鎷� | 缂傚倸鍊搁崐鎼佸磹閹间礁纾归柟闂寸绾剧懓顪冪€n亝鎹i柣顓炴闇夐柨婵嗘搐閸斿鈧娲橀悡锟犲蓟閻旇 鍋撻悽鐧荤懓鏆╅梻浣规た閸樺ジ鎮ч幘璇茶摕闁挎繂顦伴崑鍕磼鐎n偒鍎ユ俊顐㈤叄濮婃椽宕崟闈涘壉闂佺粯顨堟繛鈧€殿喖顭烽弫鎾绘偐閼碱剙鈧偤姊虹€圭姵銆冩俊鐐村浮楠炲鏌ㄧ€n剛顔曢柣搴$仛閹爼鍩€椤掆偓椤戝鐛箛娑欐櫢闁跨噦鎷� | 闂傚倸鍊搁崐宄懊归崶褏鏆﹂柣銏⑶圭壕濠氭煟閹邦喗鏆╅柣顓熺懇閺岀喐娼忛崜褏鏆犻柣搴㈣壘椤︿即濡甸崟顖氱闁瑰瓨绻嶆禒鐓庘攽閳藉棗浜濋柨鏇樺灲瀵鈽夊顐e媰闂佽鍨庨崨顓炐犻梻鍌欑閹碱偊顢栭崱娑欏亱闁绘ǹ顕ч拑鐔兼煥閻斿搫孝闁绘劕锕弻宥嗘姜閻楀牜妯傞梺瑙勬尦閺€杈╂崲濞戞埃鍋撻崹顐e仩闁逞屽墮椤戝鐛箛娑欐櫢闁跨噦鎷� | 闂傚倸鍊搁崐宄懊归崶褏鏆﹂柛顭戝亝閸欏繘鏌℃径瀣婵炲樊浜滃洿婵犮垻娅㈢粻鎴澝洪銏㈠祦閹艰揪绲挎す鎶芥倵閿濆骸浜濇繛鍛崌濮婄粯鎷呴崨濠呯闂佺ǹ顑嗛幑鍥ь嚕閸涘﹦闄勭紒瀣仢閸ゆ垿姊洪崫鍕枆闁告ü绮欓幃鈥斥槈閵忥紕鍘遍梺闈涱槶閸ㄥ搫鈻嶉崨顒煎綊鎮╁▎蹇撳箻闁革富鍘介崗婊堟⒑閸噮鍎忔い蹇ユ嫹 | 闂傚倸鍊搁崐鎼佸磹妞嬪海鐭嗗〒姘e亾妤犵偛顦甸弫鎾绘偐閸愬弶鐤勫┑掳鍊х徊浠嬪疮椤栫偛纾婚悗锝庡枟閻撴洟鏌¢崶銉ュ闁诲繒濞€閺岋綁骞掗幋鐘辩驳闂侀潧娲ょ€氫即鐛€n喗鏅查柛鈾€鏅滈ˉ澶娾攽閻愯尙鎽犵紒顔芥尵缁寮借濞兼牗绻涘顔荤凹妞ゃ儱鐗婄换娑㈠箣閻愬灚鍣藉┑鈽嗗亜缁绘ê顫忛搹鍦煓婵炲棙鍎抽崜閬嶆⒑閸︻厽鍤€婵炲樊鍘奸锝囨嫚濞村顫嶅┑顔筋殔濡瑩宕撻悽鍛娾拺缂備焦锚婵箓鏌涢幘瀵告噰妞ゃ垺妫冮弫鎾绘晸閿燂拷 | 婵犵數濮烽弫鍛婃叏閻戝鈧倹绂掔€n亞顦┑鐘绘涧椤戝啴鍩€椤掆偓閸熸潙鐣烽妸褉鍋撳☉娅亝绂嶉柆宥嗏拺闁告稑锕g欢閬嶆煕閵娾晙鎲炬い銏℃礃缁傛帞鈧綆鍋嗛崢顏呯節閵忥綆鍤冮柛銊ゅ嵆瀹曨垶顢曢敂钘夆偓璺衡攽閻樻彃鏆曠紒璇叉閺屾洟宕煎┑鍫㈩唺闂佸憡甯婇崡鎶藉蓟濞戙垺鍋勯柛婵嗗閺嬪懘鎮楃憴鍕闁搞劌娼¢悰顔嘉熼懖鈺冿紲濠碘槅鍨崇划顖烆敂閻斿吋鈷掑ù锝堝Г绾爼鏌涢敐蹇曠暤妤犵偛绻橀弫鎾绘晸閿燂拷 | 婵犵數濮烽弫鍛婃叏閻戣棄鏋侀柟闂寸绾剧粯绻涢幋鏃€鍤嶉柛銉墮缁狙勪繆椤愩垻浠涙俊鐐舵椤曪絾绂掔€e灚鏅濋梺鎸庣箓妤犲憡绂掑ú顏呪拻濞撴埃鍋撴繛浣冲泚鍥敃閿曗偓閻ょ偓绻涢幋鐑嗙劯婵炴垶锕╁ḿ銊╂煃瑜滈崜鐔奉嚕鐠囨祴妲堥柕蹇曞閵婏负浜滈柡宥冨妿閻矂鏌¢崱娆徯g紒缁樼箓閳绘捇宕归鐣屽讲闂備胶鎳撻崵鏍箯閿燂拷 | 闂傚倸鍊搁崐鎼佸磹妞嬪海鐭嗗〒姘e亾妤犵偛顦甸弫鎾绘偐閸愬弶鐤勫┑掳鍊х徊浠嬪疮椤栫偛纾婚悗锝庡枟閻撴洟鏌嶉埡浣告殶闁宠棄顦辩槐鎺楁偐瀹曞洤鈷岄梺鍝勭灱閸犳牕鐣峰⿰鍡╂Ь闁汇埄鍨遍惄顖炲蓟濞戙垹围闁糕剝顨堟导宀勬⒑閸濆嫭婀伴柣鈺婂灦閻涱噣宕堕鈧儫闂佹寧姊婚弲顐ャ亹閸℃稒鈷掑ù锝囧劋閸も偓闂佹悶鍊栭悧鐘荤嵁韫囨稒鏅搁柨鐕傛嫹 | 婵犵數濮烽弫鍛婃叏閻戣棄鏋侀柟闂寸绾剧粯绻涢幋鏃€鍤嶉柛銉墮缁狙勪繆椤愩垻浠涙俊鐐舵椤曪絾绂掔€e灚鏅濋梺鎸庣箓妤犲憡绂掑ú顏呪拻濞撴埃鍋撴繛浣冲洦鏅煫鍥ㄧ☉缁€瀣亜閹哄秶璐伴柛鐐舵硾閳规垿鎮╅幇浣告櫛闂佸摜濮甸〃鍫ュ箲閵忋倕纾奸柣鎰綑閸撳爼姊虹紒妯诲碍閻庤鍋婇弫鎰緞鐎n偅顏熼梻浣芥硶閸o箓骞忛敓锟� | 闂傚倸鍊搁崐鎼佸磹妞嬪海鐭嗗〒姘e亾妤犵偛顦甸弫鎾绘偐閸愯弓鐢婚梻浣瑰濞叉牠宕愯ぐ鎺戠;闁靛牆顦伴悡娑㈡煕閵夛絽鍔氶柣蹇婃櫊閺岋綁骞掗幋鐘辩驳闂侀潧娲ょ€氫即鐛幒妤€骞㈡俊鐐村劤椤ユ岸姊婚崒娆戭槮闁硅姤绮撳畷浼村箛閺夎法顔囬梺瑙勫劶濡嫯绻氶梻浣呵归惉濂稿磻閻愬搫鍚圭€广儱顦伴悡蹇擃熆閼哥數銆掗柣锝変憾閺屾盯寮幐搴℃畻濠殿喖锕ㄥ▍锝夊箲閸曨垰惟闁靛濡囪ぐ姘舵⒒娴g儤鍤€闁搞倖鐗犻獮蹇涙晸閿燂拷 | 
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论不动产善意取得之构成要件

  

  笔者赞同第二种观点,即不动产和动产取得人的善意应当采取不同的判断标准。在动产的善意取得中,判断取得人善意与否时应考虑其有无重大过失,即动产的善意取得人应当负有一定的注意义务,如果其应当知道处分人为无处分权人但因重大过失而不知道,就认为其并非善意。但是,就不动产取得人而言,只要其不知道登记簿的记载错误并且登记簿上没有异议登记,就应当认为其是善意的。取得人不负有调查核实的义务,不能因为取得人没有进行调查核实而否定其善意。


  

  笔者之所以提出如此主张,主要是基于以下几个理由:(1)尽管目前我国的不动产登记制度尚不完善,登记机构也不统一,由此使得登记簿错误的情形时有发生,但通过给第三人施加探求真实权利状态的义务而将此种登记错误产生的风险完全转嫁到其身上,显然不公平。在我国,由于法治不健全、社会诚信度低,造成登记簿错误的原因很多,第三人很难进行相应的调查,从而发现登记簿错误。从不动产登记实践来看,大量的登记簿错误是由无权处分人通过伪造各种申请材料所致。例如,根据上海市浦东新区房地产登记处的调查,在不动产登记实践中常见的造假、用假行为主要表现为采用伪造的身份证申请登记和伪造委托公证文书、司法裁判文书后办理房地产登记。其中,以伪造公证文书居多,仅在2009年一年,该登记处查出的当事人欲以伪造的公证文书骗取登记的事例就达46件。[37]对于这种伪造各种法律文书的方式所造成的登记簿错误,即便是登记机构都很难发现,却要求取得人对此尽到所谓的“调查核实义务”,显然不妥当。这种对取得人施加调查核实义务的做法既无法提高交易效率,也无法保障交易安全。(2)对于是否以取得人应当知道登记簿错误而由于重大过失而不知作为排除其善意的情形,核心问题在于是强化还是弱化登记簿的公信力。德国民法对不动产善意取得人“善意”的界定采取的就是“不知道登记簿的记载错误”和“登记簿上没有异议记载”,[38]这种标准显然是强化了登记簿的公信力。而要求取得人在交易中不能完全信赖登记簿还必须尽到一定的调查核实义务,实际上是弱化了登记簿的公信力。考虑到我国不动产登记制度正在完善的过程中,登记簿的公信力尚未真正建立起来,出于法政策上的考虑,应当采取强化登记簿公信力的立场,使交易当事人更信赖登记簿的记载。那种认为取得人应知而因重大过失不知登记簿错误也不构成善意的主张,容易造成司法实践中过分宽泛地解释受让人“应知”的范围,从而极大地削弱登记簿的公信力,甚至会使得交易当事人完全漠视不动产登记簿的存在。(3)对不动产取得人的善意采取更为宽松的判断标准并不会使真实权利人处于不利的境地。因为《物权法》已经为真实权利人提供了很强的保护:一方面依据《物权法》19条第1款的规定,权利人或利害关系人在发现登记簿的记载存在错误时,可以进行更正登记,消除登记簿错误,进而避免他人的善意取得。而在更正登记完成之前,权利人或利害关系人还可以依据《物权法》19条第2款的规定进行异议登记,从而迅速地暂时切断登记簿的公信力,避免他人善意取得。也就是说,更正登记和异议登记就是《物权法》为了使真实权利人防止遭受他人善意取得其不动产物权的风险而提供的措施。如果要求取得人负有一定的注意义务,势必使得不动产善意取得制度在实践中常常难以适用,真实的权利人、利害关系人也就没有什么动力去进行更正登记和异议登记了,从而导致登记簿出现错误的概率增加。另一方面,《物权法》21条第2款对于登记机构就登记簿错误造成真实权利人损害的赔偿责任实行的是无过错责任,即无论何种原因造成登记簿错误,从而使真实权利人因他人善意取得而遭受损害时,登记机构即便对此没有过错,也应当向真实权利人承担赔偿责任。[39]这种规定已经足以保护真实权利人的合法权益,因此没有必要再通过给取得人施加注意义务去过度保护真实权利人。


  

  (三)关于“善意”的举证责任问题


  

  由于登记簿的“权利表象度”要高于动产的占有,因此德国民法学通说认为,在不动产善意取得中,应首先推定取得人是善意的,取得人不负证明自己是善意的举证责任,而由否定取得人为善意之人(往往就是真实权利人)负担之,法官最终通过自由心证对该问题加以解决。[40]我国民法学界的多数学者也认为,由于不动产登记以国家信誉作为保障,具有相当高的公信力,且《物权法》16条第1句明确承认了登记簿的推定效力,因此除非取得人明知登记簿错误,否则应认定其为善意;在举证责任的分配上,原则上应由否认取得人为善意之人负举证责任,如果其不能证明取得人是恶意的,就应推定取得人是善意的。


  

  (四)判断“善意”与否的时间点


  

  根据《物权法》9条第1款的规定,基于法律行为的不动产物权变动,原则上采取登记生效要件主义,即只有经过登记,方才发生物权变动效力。因此,只有在登记完成时为止取得人都是善意的,才能构成善意取得。然而,不动产登记不可能瞬间完成,而是需要一段时间后才能完成的。例如,依据《房屋登记办法》第23条的规定,自受理登记申请之日起,房屋登记机构应当在30个工作日内完成国有土地范围内房屋所有权登记;在10个工作日内完成抵押权登记或地役权登记。这样一来,决定取得人的善意就有多个时间点,如提出登记申请的时间、登记机构受理登记的时间以及完成登记的时间。就以哪个时间点为准,理论上有不同的见解。持第一种观点的学者认为,由于申请登记与登记完毕存在时间差,且申请递交后,当事人无法控制登记的实际完成时间,如果在此空隙中取得人因种种原因知道了登记簿错误,就否定其为善意的话,必然不利于交易安全和市场的繁荣,因此只要取得人在申请登记时为善意,无论此后是否知道登记簿错误,均不影响善意取得的成立。[42]持第二种观点的学者认为,鉴于《物权法》106条第1款第1项要求取得人在取得不动产物权时为善意,而只有当登记完成时才能算得上取得不动产物权,且《物权法》14条也规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力”。因此,将判断取得人是否为善意的时间点确定在记载于登记簿时更合理些。



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