三、我国物业税立法目标之辨析
早在20世纪90年代初，我国就有学者提出“开征物业税”的尝试性建议。十余年来，学界和业界对物业税的探讨一直未断，2000年后特别是近年来更是进入学术争鸣和理论探讨的高潮，对于物业税的立法目标有许多解读，主要包括：通过清理、取消所有不合理、不合法的收费，将属于地价的收费归入地价中，把具有税收性质的收费转为税收；将征收环节后移，由开发建设、交易环节承担的税收改为由保有和使用的单位和个人承担，适当扩大税基，公平税负，可使地方政府分享土地增值带来的收益，获得长期稳定的收入来源；加强对房地产业的调控，抑制房价上涨，规范房地产交易行为，促进房地产市场稳定。那么，规范的物业税是否应该或者能够承载这些功能？是否通过物业税就能解决我国目前房地产业、住房市场和住房政策中面临的所有问题？对此，笔者仅就上述主要观点的可达性予以辨析。
（一）抑制房价以降低住宅消费的目标
物业税对房价的抑制表现在通过增加税收，提高房地产保有阶段的成本，从而减少对房地产的需求，进而降低房地产价格上涨的水平。这里，主要是对需求方的调节，呈现出间接性、滞后性的特点。物业税减少房地产资源闲置、浪费，有利于促使房地产进入租赁或流通市场，提高房地产市场的供给量。物业税通过对居民财富和收入的二次分配，将其用于保障性住房建设，对房地产价格上涨也有一定的抑制作用。但如果把物业税作为政府干预房地产市场的工具，物业税法律制度就需要随着房地产市场的周期循环和短期波动而不断调整，其税基、税率、减免范围等构成要素一年之内需变化多次，这是难以想象的。所以，物业税的开征不会对房价造成特别大的正负影响，因为物业税是从成本的角度影响价格，而推动房地产价格上涨的因素是多方面的：“居民收入增加，提高了购买力；城镇化步伐加快，引起了对住宅需求的增加；可用土地资源的减少，导致土地价格的上涨；房地产投机，推动房地产价格上涨；其他因素包括改善住房条件、人口增加和政府政策改变等。”[8]从房价运行规律来看，这些因素有时并存，有时此消彼涨。从长期来看，随着经济的不断发展，房地产价格应趋向于不断上升的趋势。
（二）抑制房地产闲置以打击房地产投机的目标
房地产保有环节不征税，不仅会导致房地产闲置，还会引发相关投机或出于投机目的的囤积行为，导致房地产资源向少数人手里集中，而需求者难以获得或不能获得该资源，导致房地产资源配置格局畸形化。物业税是一种因持有房地产而付出的代价，人们会在代价和受益之间进行权衡。由于保有成本增加，相应减少了房地产的内在价值，降低了房地产保值增值的能力，从而影响人们的心理预期。当纳税人不愿或无力承担物业税时，其可能将房地产转移，从而使闲置房地产减少，房地产投机行为减少，市场上可用的房地产资源增多。特别是在房地产资源较为紧缺的情况下，其对房地产存量资源的配置格局的改变有一定作用。所以，物业税在一定程度上能够抑制房地产投资和投机需求，使不合理需求减少。但是，仍然有两个问题值得关注。第一，由于只是对房地产保有征税，则源于土地交易环节和房地产开发环节的投机行为将被排除在打击范围之外。第二，打击房地产投机其实有很多现成的房地产税收手段，如严格征收土地增值税或房地产增值税。也可以借鉴西方国家的经验，在房地产转让环节征收资本利得税，就房地产转让过程中的净收益部分征税。为什么一定要通过物业税实现上述目标呢？
