《上海市居住房屋租赁管理办法》中的四个民法问题
蒋天伟
【关键词】房屋租赁；民法问题
【全文】
新制定的政府规章《上海市居住房屋租赁管理办法》是一部很体现地方政府立法内容特色的范例。基本看不懂这是行政立法还是民事立法，从实际需要看，是为调控租金、为限制群租制定的行政管理法，却又恰恰规定了民事法律关系。下文结合四个条文集中评价其涉及民事制度的规定。
一、第十八条第一款
第一款“居住房屋在租赁期间届满后继续出租的，承租人在同等条件下享有优先承租权。”无上位法律规定。《合同法》只规定了承租人同等条件下的优先购买权，却没有规定同等条件下承租人的优先承租权。唯一的依据是来自上海市人大常委会于2000年制定的《上海市房屋租赁条例》第四十四条：“房屋在租赁期满后继续出租的，承租人在同等条件下享有优先承租权”。这样的制度设计，闻所未闻。
租赁合同到期后，原租赁物已经不受租赁关系的限制，回归到所有人的完全支配下。所有人可对其所有之物行使占有、使用、收益、处分四项权利。所有人自然可选择与他人自愿订立租赁合同，获得对其所有之不动产的收益权利。
司法实务中也只是承认，如果出租人与承租人约定优先续租条款，则该约定有效，但不得对抗善意第三人。
因此，无论法规还是规章，直接规定承租人优先承租权制度是行使民事领域立法权力，而且完全没有学理依据。
二、第十八条第二款
第二款的表述：“……未约定的，出租人不再继续出租的，应当在租赁期间届满前1个月通知承租人；未提前1个月通知的，原租赁合同继续有效， 但租赁期限为不定期。”
虽然合同法第236条也采用了“原租赁合同继续有效”的提法，但根据法条解释与民法原理分析，合同法的意图是表明“租赁关系仍然继续存在”，租赁关系条件不变，仅期限由原来约定的期限变为不定期。
