三部有关物权法司法解释规定的十五个重要问题
杨立新
【摘要】对最高人民法院颁布的《关于
审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《
关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《
关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》进行分析。
【关键词】
物权法；最高人民法院；司法解释
【全文】
最近，最高人民法院陆续发布有关物权法的三部司法解释，分别是《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（简称建释）、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（简称物释）《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（简称房释）。这三部司法解释规定了一些特别值得注意的民法规则，其中大部分是有关物权法的规则。总结起来，共有十五个重要问题。
一、关于业主和事实业主的规定
依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。（建释1条）
建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。
专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。（建释16条）
★这一部分的要点是：
(1)确认事实业主的身份地位，享有业主的权利，负担业主的义务，能够更好地维护事实业主的合法权益。事实业主的概念，可能会引起民法、物权法上的一些反映。
(2)物业使用人的概念的界定，以及享有的权利和承担的义务。
二、关于专有部分范围的界定
建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。（建释2条）
★这一部分的要点是：
(1)确认区分所有建筑物的专有部分的范围，从三个方面进行界定。但在实际操作中，还是应当适用理论的主张确定，即最后粉刷表层兼采壁心说主张。
(2)规划的并且列入房屋买卖合同的露台等，属于专有部分。
三、关于共有部分的界定
除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
