但非集体成员因买受或者继承房屋取得集体土地的宅基地使用权就不符合宅基地使用权的设定目的，因此，就不应当允许其通过转让或者继承房屋的方式取得宅基地使用权。集体成员非出于满足基本居住目的买受或者继承本集体成员的房屋，取得宅基地使用权的，也不符合宅基地使用权的设定目的，因此，也不应当允许其以买受或者继承房屋的方式取得宅基地使用权。
集体成员出于满足基本居住需要的判定就是符合省市自治区人民政府规定的宅基地申请条件，集体成员非出于基本居住需要的明显标志就是在两处以上占有宅基地。因此，
土地管理法应当规定：多户共用一处宅基地的农村村民户或者符合分户条件的农村村民户，因继承取得本集体范围内的房屋所有权的，经乡镇人民政府审核，县级人民政府批准，可以同时取得宅基地使用权。符合宅基地申请条件的农村村民户购买本集体成员房屋，经乡镇人民政府审核，县级人民政府批准可以取得宅基地使用权。在这里对因继承房屋取得宅基地的条件要比因买受房屋取得宅基地的条件宽松，只要多户一处宅基地或者只要具备分户条件就可以继承房屋取得宅基地，而对买受房屋取得宅基地使用权则要求符合宅基地的申请条件（包括分户和面积、可建筑容积率、人口等）。不符合宅基地申请条件的农户就不得买受房屋并取得宅基地使用权。如果做出这样的规定，一户就不得因继承、买受房屋取得宅基地从而占有两处以上的宅基地。不具有分户条件的农户继承农村房屋占有两处宅基地的，所在集体组织有权收回其宅基地，但应当对其地上建筑物给予适当补偿。集体不行使其收回权的，房屋所有人对宅基地享有临时宅基地使用权。在继承房屋时不具有分户条件，但后来已经具备分户条件的，集体不得再行使收回权，申请户应当提出申请经乡镇人民政府批准获得宅基地使用权。
二、宅基地使用权的转让
有关宅基地使用权的转让在全国人大常委会公布的《
物权法》草案六次审议稿中还曾规定：宅基地使用权人经本集体同意，可以将合法建造的住宅转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住宅转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。但争论的结果是最终删除了这一规定，其原因并不是主张农民宅基地的自由转让，而是认为对此问题应当由
土地管理法规定。现行《
土地管理法》对此并没有明确的规定，只是在第
63条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设”。但国务院的行政法规有明确禁止性规定。那么，在
土地管理法的修改中到底应否允许农民宅基地使用权的转让，特别是向城镇居民的转让呢？这仍是最具争议的问题。主张转让的理由认为：由于民工潮的兴起，农村存在大量的宅基地和房屋闲置的情况，宅基地的有偿转让有利于物尽其用，提高宅基地的利用效率；有利于城乡交流，越来越多的农村人将通过继承、商品房买卖等方式拥有两处以上的宅基地或城镇住房，使得其转让宅基地使用权获得资金； 城镇居民则可以在农村购置宅基地，以满足其到农村工作或休闲的需要；非集体成员受让取得宅基地使用权后有利于其受让当地的农村承包经营权并方便其经营；有利于提高宅基地的交换价值，为其创业发展有效筹集资金，加快城市化进程。[2]反对农民宅基地使用权流转开禁的学者认为：住房和宅基地是农民安身立命的基本场所，承担了社会保障的功能。如果允许宅基地使用权自由流转，虽然可以使农民达到融通资金的目的，解决了农民的燃眉之急，可一旦农民无法在城市立足，就会造成农民流离失所，不利于农村社会秩序的稳定。如果宅基地自由流转导致流民群体的出现，重新安置流民必然导致耕地减少。开禁或者变相开禁农村宅基地交易的主张不过是强势群体的利益诉求，不具有正当性和公平性，只会导致农村的不安和社会动荡。[3]对于是否开禁农民宅基地的流转是对
土地管理法修改的考验。笔者认为对于农民宅基地使用权流转的是否开禁必须从国家基本土地政策和土地制度的维护考虑，而不能民粹主义地高喊增加农民收人、维护农民权益、推进城乡一体化等口号。我国是世界上人口最多的国家，土地资源极为短缺，耕地资源极其珍贵，为了维护国家的粮食安全和生态环境，为了发展国民经济和维护社会的稳定，我们必须奉行“十分珍惜和合理利用每寸土地，切实保护耕地”的基本国策。从这一基本国策出发，我国的土地制度实行社会主义的公有制，城市的土地实行国家所有制，由国家享有城市土地的所有权。农村和城市郊区的土地则实行集体土地所有制，由各个集体范围的成员集体享有本集体土地的所有权，排除了土地的私人所有。在集体土地所有的基础上，实现集体成员个人对土地的平等、公平、普遍的享用，实现集体成员的耕者有其田，居者有其屋。从而保障每个集体成员的生存和发展，也保障了农村对城市发展的支持。集体成员在集体所有的土地上所享有的宅基地使用权正是为了满足集体成员和农村村民基本的生活居住的需要，经国家批准由集体无偿分配集体成员的土地利用的权利，具有明显的社会保障和福利性质。其分配的前提是集体土地公有制。分配的依据是集体成员的资格或者身份。分配的原则是满足集体成员的基本居住需要，集体成员有公平的、平等的分配权；居住需要的面积标准具有统一性，由省市自治区人民政府统一制定；按户分配，一户只能有一处宅基地，不得有两处宅基地。分配性质具有无偿性、无对价性和福利性。由于农民宅基地使用权是为了满足农民的基本生存的居住需要设定的，因此，它也是无期限的，集体成员可以无期限的长期使用。但集体成员只能为了自己的居住需要占有使用，不得转让给其他人。按照这样的制度设计，集体成员不可能转让宅基地使用权，如果转让了他住在哪里？他无偿地分配取得的财产凭什么有偿转让？他依据其农民集体成员身份取得的福利，凭什么转让给非集体成员，特别是转让给市民？如果将集体成员在集体公有制基础上依据集体所有权享有的宅基地使用权作为其可以自由转让的权利，就在实质上将农民的宅基地使用权变为了个人的宅基地私人所有权，集体对宅基地的所有权就会名存实亡，就违背了宅基地使用权制度设计的初衷。因此，从宅基地使用权派生于集体所有权的社会主义性质-福利分配而非交易的性质决定了宅基地使用权不得自由交易，集体成员对宅基地使用权的支配不得损害集体土地所有权。集体成员不需要在集体所有的宅基地上生活居住时，应当将宅基地交回集体或者由集体收回，也可以随房屋所有权转让给符合宅基地申请条件的本集体的其他成员。集体收回的宅基地符合复垦条件的，应当恢复为耕地；不能复垦的可以用于集体建设用地，或者分配给符合宅基地使用条件的成员。这才体现了宅基地的集体所有权。
