房地产政策的制度化与法律化
易宪容
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最近，接连参加政府职能部门的几次会议，并就国内的房地产问题与相关部门的领导进行了讨论。我发现，他们对国内房地产市场是比较了解的，并且也有自己的看法。那么，为什么这些好的想法和政策不能够真正得到落实？这里面既有政策本身的原因，更为重要的是没有制度化与法律化。
比如，温家宝总理在最近的一次重要会议上指出，2006年要认真贯彻国务院关于加强房地产调控各项政策措施，“继续解决部分城市房地产投资规模过大和住房价格上涨过快的问题。着力调整房地产投资结构，严格控制高档房开发，重点发展城市中低收入居民需要的普遍商品房与经济适用房，建立有效住房保障体系”等。同时，建设部部长也指出，2006年国内房地产市场主要任务是调整房地产的产品结构，生产更多商品房的中低档产品等。
从国内房地产政策的基本宗旨来看，政府是有一个明晰的思路，就是中国的房地产市场不会走向香港那种高房价、高公屋率的模式，而是以科学的发展观与建立和谐社会为主旨，如何生产更多、更好的绝大多数人有支付能力的中低档住房产品。这一点，从2005年的两个国八条到今年政府领导人的讲话都是十分明确的。可无论是地方政府还是房地产开发商都在利用政策解释的多样性各行其是。事实上，中国的房地产市场也正在向香港模式演进。
如最近有人声称：他不反对高房价，要政府多建平价房。这实际就是要中国的房地产走向香港模式，这也正是国内房地产开发商与一些地方所希望的。在我看来，这种房地产发展模式也是目前香港经济发展的最大障碍，如果中国也走向这种模式，只会使中国经济走向死路，让国内民众又进入住房计划分配之路，改善住房条件也就无从谈起。
可以说，香港模式最大的问题或深层次矛盾是三高：高房价、高工资、高公屋率、社会财富高度向少数人集中。有人说，高房价是由于高地价的结果。其实可能不是这样，没有高房价，高地价从何而来？只有高房价，才推动了地价一直走高。假如香港政府真的愿意以较低价格把土地拍卖出去，在香港这个完全市场化的房地产市场，房价仍然会走高，只不过让房地产开发商获得更多利润罢了。
那么，高房价的弊病在哪里呢？首先，高房价推高了地价，使得政府以土地出卖的方式向进入房地产市场的民众征收了高额土地税。别看人们一向称赞香港是一个低税收的地区，但是如果把高房价这种间接征税计算进去，那么香港的低税收只是一种幻觉。而税收过高（无论是直接税收还是间接税收）必然会增加民众生活成本与企业生产成本，削弱该城市的市场竞争力。
