另外一个问题是：如果出卖人不履行通知义务，房屋承租人的优先购买权的除斥期间从何起算？笔者认为可以借鉴《
合同法》第
55条的规定——具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，其撤销权消灭——将此情形下房屋承租人优先购买权除斥期间的起算点规定为“房屋承租人知道或应当知道优先购买权行使事由时”，除斥期间的长度为一年。[58]
四、结论
房屋承租人优先购买权制度确有存在之必要。但对其赋予何种效力则必须结合中国现实国情综合思量之后再予确定。通过分析，我们认为应该赋予房屋承租人优先购买权以债权效力并认为它是形成权之一种。一旦明确房屋承租人优先购买权的效力和性质，探讨它的行使条件就比较轻松了——尤其是本案所关涉的房屋承租人所承租的房屋与出租人卖与第三人的房屋是否需要完全同一的问题就比较容易得到解决。回到本案，我们首先可以肯定的是，原告对自己承租的浩达大厦内的380平方米的房屋享有优先购买权。在此前提下，对案件的分析思路恐怕应该是这样的：在浩达通商经贸公司没有履行通知义务从而侵犯原告优先购买权的情况下，原告可以经由优先购买权的行使，基于自己单方意思表示（债权性形成权），依“同等条件”直接在自己和浩达通商经贸公司之间形成买卖原告承租的380平方米房屋的合同，然后要求出租人承担债务不能履行的合同责任。
【作者简介】
姚辉，中国人民大学法学院教授。
【注释】 值得注意的是中外学者及法条对优先购买权的称谓略有差异。除优先购买权的称谓外，还有先买权、优先承买权、优先承受权等等。这些称谓只是用字差别，所指内容没有不同。很多学者甚至在同一本书中混杂采用上述称谓。为与中国《
合同法》中的相关用词保持一致，本文采用优先购买权的称谓。
王泽鉴：《民法学说与判例研究》（第一册），《优先承买权之法律性质》，中国政法大学出版社1998年版，第505页。
王利明：《民商法研究（修订本）》（第2辑），《共有人优先购买权研究》，法律出版社2001年版，第380页。
《德国民法典》，郑冲、贾红梅译，法律出版社2001年出版。
郑玉波：《论先买权》，载台湾《法令月刊》第二十五卷第十二册。
参见蔡养军《我国法律中的优先购买权评析》，载《学海》2002年第5期。
参见孔庆明等编著：《中国民法史》，吉林人民出版社1996年版，第256页。
参见刘文娟《优先购买权的立法比较研究》，载《贵州警官职业学院学报》2003第7期。
转引刘文娟《优先购买权的立法比较研究》，载《贵州警官职业学院学报》2003第7期。。
刘文娟：《优先购买权的立法比较研究》，载《贵州警官职业学院学报》2003第7期。。
郑玉波，《论先买权》，载台湾《法令月刊》第二十五卷第十二册。
王利明：《民商法研究（修订本）》（第2辑），《共有人优先购买权研究》，法律出版社2001年版，第380页。
参见王崇敏《不动产优先购买权探析》，载《行政与法》2002年第6期。
郑玉波先生指出：“约定的先买权与法定的先买权，此系以先买权之发生原因为区别标准而分的。所谓约定的先买权，即由当事人以契约订定者是也，此种先买权，我民法（台湾地区，笔者注）虽无规定，但依契约自由原则言之，当事人间如有此约定，自亦应承认其有效。所谓法定的先买权，乃法律上明文规定者是也。”参见郑玉波《论先买权》，载台湾《法令月刊》第二十五卷第十二册。
参见王泽鉴《民法学说与判例研究》（第一册），《耕地承租人事先抛弃优先承受权的效力》，中国政法大学出版社1998年版，第495页。
蒋人文：《论优先购买权》，载《社会科学家》2001第5期。
参见戴孟勇《先买权的若干理论问题》，载《清华大学学报（哲学社会科学版）》2001年第1期。
德国民法和我国台湾地区“民法”都分别规定有物权效力的优先购买权和债权效力优先购买权。
郑玉波：《论先买权》，载台湾《法令月刊》第二十五卷第十二册。
王泽鉴：《民法学说与判例研究》（第一册），《优先承买权之法律性质》，中国政法大学出版社1998年版，第508页。
王泽鉴：《民法学说与判例研究》（第一册），《优先承买权之法律性质》，中国政法大学出版社1998年版，第506页。
拉伦茨：《法学方法论》，陈爱娥译，商务印书馆2003年版，第321页。
转引自王利明《民商法研究》第2辑，法律出版社2001年版，第388页。
王泽鉴：《民法学说与判例研究》（第一册），《附条件买卖买受人之期待权》，中国政法大学出版社1998年版，第145页。
王利明，《民商法研究》第2辑，法律出版社2001年版，第388页。
王泽鉴：《民法学说与判例研究》（第一册），《耕地承租人事先抛弃优先承受权的效力》，中国政法大学出版社1998年版，第493页。
宁红丽：《论承租人的优先购买权》，载《广西社会科学》2004年第9期。
王泽鉴：《民法学说与判例研究》（第一册），《优先承买权之法律性质》，中国政法大学出版社1998年版，第507页。
承认物权行为理论的学者认为：享有物权效力的优先购买权人不能撤销出租人和第三人缔结的买卖契约，“盖优先承买权之行使，系以出租人和第三人定有买卖契约为条件，故不能径认为此项买卖行为有害优先购买权，而为撤销，否则将自相矛盾。其得撤销者，系移转所有权之物权行为。”参见王泽鉴《民法学说与判例研究》（第一册），《优先承买权之法律性质》，中国政法大学出版社1998年版，第510页。
比如在买卖合同被宣告无效后，房屋所有人摆出自己将不再出售房屋的姿态，导致承租人根本不知该如何行使自己的优先购买权——是主张自己直接取得房屋所有权，还是主张房屋所有人承担违约责任，二者在法律上都没有明确根据。另外，笔者假想了一种情况：买卖合同被宣告无效后，承租人因与出租人斗气而不主张购买怎么办？出租人的利益怎么保护？这些问题要求我们：一要明确房屋承租人优先购买权的效力；二要在明确其效力的前提下，通过法律条文揭示其运行规则，从而衡平各方利益。
笔者目前只发现《上海市房屋租赁条例》中规定，房屋租赁合同由租赁当事人到房屋所在地的区县房地产登记机构办理登记备案手续。没有备案登记的，不得对抗第三人。
史尚宽：《民刑法论丛》，台湾荣泰印馆1973版，第151至153页。
郑玉波：《论先买权》，载台湾《法令月刊》第25卷第12册。
参见《
中华人民共和国合同法》第
8条第二款。
尹暹宾：《租赁房屋优先购买权研究》，载“法律教育网”
www.chinalawedu.com>）。
台湾“司法院”大法官释字第124号解释：“（承租人优先承受之权）必须出租人将典卖条件以书面通知承租人后，始有表示承受或放弃承受之言。”参见王泽鉴《民法学说与判例研究》（第一册），《耕地承租人事先抛弃优先承受权的效力》，中国政法大学出版社1998年版，第490页。
史尚宽：《债法各论》，中国政法大学出版社2000版，第1页。
戴孟勇：《房屋承租人如何行使优先购买权》，载《清华大学学报（哲学社会科学版）》2004年第4期。
史尚宽：《债法各论》，中国政法大学出版社2000版，第1页。
戴孟勇：《房屋承租人如何行使优先购买权》，载《清华大学学报（哲学社会科学版）》2004年第4期。
转引自肖建国《强制拍卖中优先购买权的保护》，载《人民法院报》，2005年3月20日。
王泽鉴：《民法学说与判例研究》（第一册），《优先承买权之法律性质》，中国政法大学出版社1998年版第507页。
戴孟勇：《房屋承租人如何行使优先购买权》，载《清华大学学报（哲学社会科学版）》2004年第4期。
宁红丽：《论承租人的优先购买权》，载《广西社会科学》2004年第9期。
戴孟勇：《房屋承租人如何行使优先购买权》，载《清华大学学报（哲学社会科学版）》2004年第4期。
宁红丽：《论承租人的优先购买权》，载《广西社会科学》2004年第9期。
王利明：《民商法研究（修订本）》（第2辑），《共有人优先购买权研究》，法律出版社2001年版，第380页。
《德国民法典》，郑冲、贾红梅译，北京，法律出版设2001年版。
王利明，《民商法研究（修订本）》（第2辑），《共有人优先购买权研究》，法律出版社2001年版，第380页。
该两项规定皆引自前揭《德国民法典》中译本。
戴孟勇：《房屋承租人如何行使优先购买权》，载《清华大学学报（哲学社会科学版）》2004第4期。
戴孟勇：《先买权的若干理论问题》，载《清华大学学报（哲学社会科学版）》2001第1期。
申卫星：《形成权基本理论研究》，载《民商法论丛》第30卷，法律出版社2004年版，第27页。
宁红丽：《论承租人的优先购买权》，载《广西社会科学》2004年第9期。
《德国民法典》，郑冲、贾红梅译，法律出版2001年版。
转引自宁红丽《论承租人的优先购买权》，载《广西社会科学》2004年第9期。
宁红丽：《论承租人的优先购买权》，载《广西社会科学》2004年第9期。
参见戴孟勇：《先买权的若干理论问题》，载《清华大学学报（哲学社会科学版）》2001年第1期。
