（2）　 土地为先买权标的物的，只有在约定就土地上为延期付款设定抵押权，或者因抵充部分价金而承担在该土地上设有抵押权的债务时，才无需提供担保。注册的船舶或者建造中的船舶为先买权标的物的，准用上述规定。[50]

　　现在让我们来具体分析同等条件的构成问题。

　　作为买卖合同的一种，房屋买卖行为必然要包含买卖标的物和价金两大条款。房屋买卖的条件是否等同，首先要看标的物和价金两大条款是否等同。

　　（1）标的物条款。有关优先购买权的争讼中，当事人争讼对象就是同一房屋，所以标的物条款本不会产生是否等同的疑问。但是，在高层建筑非常普遍的今天，此类问题便产生了。本案即是一个例证。设想一幢大楼的所有者欲整体出售该楼，但该楼某个房间单元又已被某承租人承租，第三人购得该幢大楼后，某承租人站出来主张对自己所租房间的优先购买权——这里，承租人主张优先购买的标的和出租人出卖的标的并不同一，前者为后者所包含——此时，是否就可以承租人和第三人买卖标的本就不同，根本不符合“同等条件”而对承租人的优先购买权不予理睬呢？不予理睬？实难讲通，小小承租人在巍巍楼宇前更像“弱者”；推翻其以承租房屋为基础建立起的各种关系同样会给他伤害；给予理睬？欲购整幢大楼的第三人允许自己的“领地”上存在“国中之国”吗？若因此导致第三人拂袖离去，所有人将会遭受重大损失。回顾本文主张的赋予房屋承租人优先购买权以债权效力的观点，此难题便会迎刃而解。依然保护承租人优先购买权——第三人同意购买楼房除该承租房屋以外的所有部分，满足承租人优先购买权，自然皆大欢喜；第三人不愿作此分割的，所有人出卖整幢楼房于第三人后，承担对承租人的违约责任，赔偿其损失即可。

　　（2）价金条款。首先是价金数额等同，即承租人允诺支付的价款数额应等同于第三人在合同中允诺支付的价款。其次，关于价款的支付方式，也应等同于第三人允诺的方式。例如，第三人允诺一次付清者，承租人不得主张分期支付。不过，如果出租人允许第三人分期付款，则承租人除非为出租人提供了充分而适当的反保，否则不能请求分期付款。《德国民法典》第509条对此设有明文规定，可资参照。之所以如此，乃是因为每个人的信用及支付能力未尽相同，出租人信赖第三人的支付能力，承租人却未必能赢得同样的信赖。[51]

　　除开上述两大条款外，“同等条件”是否也包含其他交易条件的等同？有学者根据《德国民法典》第507条的规定认为第三人允诺对出租人负担从给付义务的，除非该从给付义务可以用金钱作价，或无此从给付义务出租人与第三人的合同亦能成立，否则承租人不得行使优先购买权。[52]笔者表示赞同。据此，先看从给付是否为出租人和第三人成立买卖契约所必需，如不是必需，则在判断同等条件时不考虑该从给付约定；如是必须，再看该从给付是否可用金钱来衡量。如果该从给付不可用金钱来衡量，承租人就不能行使优先购买权；反之，承租人可在用金钱代替该从给付后行使优先购买权。当然，在确定哪些从给付为成立契约所必需时需要法官丰富的经验和充足的智慧，这不是法律条文本身所能解决的问题。

　　综上，笔者认为，确定“同等条件”需要通盘考虑上述因素后作出决定，而不能单考察某一个条件（如价金数额相同）便做定论。另外，依举重明轻之原则，如果承租人提供的条件优于第三人提供的条件，承租人自然可以行使优先购买权。

　　（三）合理期限

　　学者普遍认为，形成权不是请求权，因而它不受诉讼实效的限制。但形成权持续时间太长会产生不良后果，并且形成权因权利人的不行使将会使形成权的效力减弱。因此，形成权在一定的时期内不行使，将导致其消灭。此一期间被称为除斥期间。[53]房屋承租人的优先购买权作为一种形成权，理所当然的应该适用除斥期间。如此，才能发挥优先购买权的积极作用，即首先有利于民事主体在特定买卖关系中取得自己所需要的财产，以满足其工组和生活的特殊需要；其次有利于发挥物的效用，以达到物尽其用；再次有利于交易安全，维护正常的财产流通秩序和社会安定。[54]

　　各国立法对房屋承租人优先购买权的除斥期间规定不一。德国民法典第510条规定：“（1）先卖义务人应将其与第三人订立的合同的内容，立即通知先买权人。第三人的通知可以代替先卖义务人的通知。（2）土地的优先权只能在收到通知后两个月内行使，其他标的物的先买权只能在收到通知后一个星期内行使。对行使先买权约定有期限的，以约定期限代替法定期限。”[55]我国台湾地区民法第426条之二第二款规定：“前项情形，出卖人应将出卖条件以书面通知优先承买权人。优先承买权人于通知达到后十日内未以书面表示承买者，视为放弃”。[56]我国最高人民法院《关于贯彻执行<中国人民共和国民法通则>若干问题的意见》（试行）第118条规定，“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”，国务院《城市私有房屋管理条例》第11条也规定，“房屋所有人出卖出租房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下承租人有优先购买的权利。”可以看出，我们国家的法律对房屋承租人优先购买权除斥期间的规定方式和其他国家或地区的规定是有区别的：我国是从出租人的角度规定出租人应于出卖标的物前的某一段时间通知承租人，他国或地区是从承租人的角度规定承租人应于受到通知后的一定时间内为购买的意思表示。有学者认为：“这虽然是两种不同的立法模式，但其欲达致的目标却是相同的。”[57]笔者对此持不同看法。首先需要明白：该除斥期间的规定是适用房屋承租人的优先购买权的，既然如此，立法的表述形式应该是房屋承租人在哪段时间内行使优先购买权及逾期的后果，而不是规定他人应该提前一段时间履行通知义务。实践中，我国“提前三个月”的立法模式也带来了很大的问题。第一，“出卖出租房屋”究竟是指出卖意向还是出卖要约还是出卖契约订立？第二，“提前三个月”的立法技巧让承租人的优先购买权那么容易“受伤”，并且让其“伤势”呈现“轻微伤”、“轻伤”、“重伤”等多种状态——出租人提前2个月通知给承租人造成的伤害可能是“轻微伤”；提前1个月造成的伤害可能是“轻伤”；仅提前10天造成的伤害是“重伤”……法律何苦自寻烦恼，将自己推入这说不清、道不明的漩涡？相形之下，从承租人的角度规定承租人应于受到通知后的一定时间内为购买的意思表示，显得干净、明快——出租人通知了，除斥期间的起算点就确定了；出租人不通知，承租人的优先购买权就受到了侵犯。