（2）赋予房屋承租人优先购买权以物权效力，对房屋所有人过于苛刻。学者在反对继续保留优先购买权时曾经使用过这个理由。笔者反对以此理由来否定优先购买权的存在价值，但认为此理由可以用来解释为什么不能赋予房屋承租人优先购买权物权效力。急于出售房屋的出租人真的可能在等待承租人决定是否行使优先购买权的时间段里错失良机（比如，第三人不愿意等待）。在出租人过了此村，难寻他店的时候，处于完全主动地位的承租人会作出什么样的决定，真的让出租人心里发虚。而如果房屋承租人的优先购买权仅具债权效力，那么，出租人可以在比较机会成本（是先出手房屋而承担违约责任还是等待优先购买权人的意思表示）之后，作出一个判断。还应看到，有时候，房屋的买卖并不会使房屋所有人与该房屋彻底脱离干系，如某大楼的所有人只出卖由他人承租的该楼部分楼层。或许承租人对该楼层的使用方式早已给出租人带来双方在订立租赁合同时并未充分预见的不利益，如承租人籍己承包的楼层开店设铺，导致该楼往来人员过于稠密、或承租人所经营之项目正与所有人形成利益竞争等。此种情形之下，出租人更愿意在承担违约责后送走承租人。但刚性的物权效力却会让房屋所有人永远处于“请神容易送神难”的被动境地，而这极有可能在无形中形成房屋租赁交易壁垒、提高房屋租赁交易成本。有人会说，房屋所有人在租赁期内不卖房屋不就可以解脱吗？可问题是这又会让房屋所有人承担房屋价钱历时下跌的巨大风险。更应注意，承租人是弱者的推定并非放之四海而皆准的绝对真理——尤其是在租赁形态纷繁复杂的今天（比如财大气粗的公司租用一个写字楼），店大欺客、客大欺店的辨正关系要求法律在结合现实情形产生一个基本判断、形成一个基本保护倾向的同时，留些柔性，保证自己适用的公平。房屋承租人优先购买权若被赋予物权效力则太嫌刚硬，真的不如赋予欺债权效力更显平衡。
（3）赋予房屋承租人优先购买权以物权效力，也不一定对承租人有利。最为典型的情形是：租赁关系仍在存续，房屋所有人（出租人）将房屋卖于第三人却不履行自己对承租人的通知义务。待不知情的承租人经多方努力于他处购得房屋之后，出租人方将租赁房屋出卖的情况告诉承租人。在这里，物权效力的优先购买权可能无法保护承租人的利益——已在他处购房的承租人即使经由优先购买权的行使把租赁房屋的所有权变动到自己名下也可能会蒙受重大不利益，因为承租人可能并不需要两套住房。法律在此何为？回过头来看，债权效力的优先购买权则可以让承租人先在自己和房屋所有人之间成立一个以“同等条件”为内容的买卖合同，进而要求房屋所有人负履行不能的违约责任。
（4）反对赋予房屋承租人优先购买权以物权效力，最有力的理由是保护第三人利益，维护交易安全。某项权利是否可以具备物权性，取得对世效力，很重要的一点是看它是否具备公示性。权利具备了公示性，方能对抗第三人。否则，会致使财产的买方人人自危，严重损害交易安全。我们来看优先购买权是否具备了公示性。就目前法律所能找到的公示方法，无非两种，一是“占有”，二是“登记”。以“占有”来作为一项可以先于他人购买房屋这一不动产，显然过于草率。那就靠“登记”了。但在我国，除了极少数城市外，房屋租赁合同是不需要登记公示的。[31]有人主张，法定优先购买权，都应该具有物权性效力，其理由或为：“在法定先买权，并不须为预告登记，而其权利本身已具有预告登记之效力。”[32]或为法定优先购买权均基于某项特殊的社会、经济政策而设立，如不赋予其物权效力，恐难达致该政策之目的。所以法律如果“仅规定先买权，而未明文规定其物权的效力者，解释上亦应予以物权的效力。”[33]但这两个理由都经不起推敲。法律明文规定的权利都具有预告登记的效力吗？法律明确规定保护债权——依法成立的合同受法律保护[34]，那是否意味所有债权都有预告登记之效力，都被赋予了对抗效力？至于第二项理由，笔者前面已经论述过了，赋予某项权利何种效力都是法政策综合考虑当前各种情势轻重缓急（包括认清各项社会、经济政策）之后作出的决断和安排，不能依某项权利是基于某项政策而设就推出其有物权效力。关键还是要看由现实决定的该项政策的紧迫性、重要性。如果说保护房屋承租人也是一项基本经济或社会政策，那么该政策的紧迫性、重要性，本文已在上面分析过了。
三、房屋承租人优先购买权的行使条件
我国合同法第230条的规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”据此，承租人行使优先购买权须具备两个条件，一是须出租人“出卖租赁房屋”；二是须承租人以“同等条件”表示购买。另外，根据形成权的一般理论和各国立法实践，房屋承租人优先购买权的行使还应该在一定的期限内进行。在此需要先提到的一个问题是，出租人的通知是不是承租人行使优先购买权的条件。有人认为出租人未履行通知义务是承租人行使优先购买权的条件[35]，有人则认为出租人履行通知义务是承租人行使优先购买权的条件。[36]笔者认为不能将出租人是否履行通知义务作为承租人行使优先购买权的条件。如果出租人不履行通知义务是承租人优先购买权的行使条件，那么势必造成出租人一旦履行通知义务，承租人就不能再行使优先购买权的情况；如果出租人履行通知义务是承租人优先购买权的行使条件，那么在出租人不为通知，承租人自行得知出租人出卖信息的情况下，承租人同样不能行使优先购买权。很显然，这两种情况对承租人来讲都是不公平的。所以出租人的通知不能作为承租人行使优先购买权的条件。
下面来具体分析房屋承租人行使优先购买权的三个条件。
（一）出租人出卖租赁房屋
出租人出卖租赁房屋即是与他人进行就租赁房屋进行买卖。何谓“买卖”？“买卖，谓当事人约定一方转移财产权于他方，他方支付价金之契约。”[37]我国《
合同法》第
130条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。看似明了的买卖概念，在现实中却变得复杂难辨——大量“视为出卖”的规定让人挠头。《北京市房屋买卖管理暂行规定》里面的“房屋买卖”包括房屋的有偿转让、房屋产权的交换、以房屋作价投资、以自有房屋作价与他人合作扩建、改建房屋等情况；而《广州市房地产交易管理办法》亦将“以房地产出资，并已转为合资企业拥有的；以土地使用权与他人合作开发房地产，并以产权分成的；以房地产作价入股的；以房地产抵债的；收购、合并或分立企业时，房地产转移为新的权利人的等情形视为出卖。需要解答的问题是：这些“视为买卖”的情形下，房屋承租人能否行使优先购买权？有学者认为，对于这些“视为出卖”的情况，应否允许承租人行使优先购买权，需区分具体情况来处理，不能一概而论。首先，在房屋所有人以房屋的所有权出资、因企业的收购、合并或者分立而变更房屋所有人、以自有房屋作价与他人合作扩建、改建房屋的情况下，由于房屋所有人的目的并不在于通过出让房屋所有权而取得价金，而是具有获取房屋价金之外的其他目的，因此这些情形即使视为房屋的“出售”，承租人也不可能具备第三人所提供的“同等条件”，从而无法行使优先购买权。其次，在出租人决定进行房屋产权的交换时，因出租人之目的在于获得第三人的房屋所有权，而第三人所提供的房屋，就其大小、位置、环境等综合情况衡量，无疑是独一无二的，不会存在“同等条件”，所以承租人也不能行使优先购买权。不过，如果第三人所提供交换的并不是房屋，而是其他具有替代性的物品，那么只要承租人能够提供同样内容的给付，则仍然可以主张行使优先购买权。最后，在出租人以房屋抵债的情况下，因其目的在于通过房屋所有权的转移而代替金钱的给付，从这个角度说，与房屋买卖并无不同，所以应当允许承租人行使优先购买权。在这方面，《澳门民法典》第1308条关于共有人以其份额向第三人作代物清偿时，其他共有人享有优先购买权的规定，可资参照。[38]上述看法有很大的合理性，但笔者也不完全赞同。笔者认为：纯粹意义上的房屋出卖（即出售房屋所有权，换取价金），是“关于交易之基本的契约”[39]，也应该是出租人所能为的一种基本交易行为。从理论上讲，房屋所有人通过等价交换后，所获得的价金会与其房屋价值大体相当，不会获得额外暴利。而上述“视为买卖”的很多行为都是一种以房屋价值进行投资的行为（交换房屋产权的“互易”除外）。而投资行为，相对于纯粹意义上的买卖行为来讲，是一种更为高级的、出卖人享有更大自由度且可以期待获取超额利润的行为。法律对出租人的基本交易行为（纯粹意义上的买卖），尚且忍心加以限制（承租人可以优先购买权），为何反倒不能对投资行为加以限制呢？举重以明轻，故一般来讲，上述“视为买卖”的情形下，承租人皆应有优先购买权。
