房屋承租人优先购买权之研究
——房屋承租人优先购买权研究系列之一
姚辉;邱鹏
【全文】
案情好像并不复杂，但一审、二审迥然相异的判决却至少可以透露出这样的信息：房屋承租人优先购买权的问题不是一个简单的问题。原告以被告侵犯了自己对浩达商厦一层西侧大厅建筑面积380平方米房屋的优先购买权为由要求确认被告间的商品房买卖合同无效的起诉，颇有“以一隅抗全国”的意味，其影响交易之便捷与效率显而易见，一审法院驳回原告诉讼请求也因此确有道理。可问题在于，原告对自己承租房屋的优先购买权是法律明确赋予的。进一步来想，在本案的背景下，若照一审那么判，法律赋予承租人优先购买权的合理性是否丧失殆尽？由此，要解决本案，首先要明确的是法律赋予房屋承租人以优先购买权的理由或说房屋承租人优先购买权的存在价值。二审法院的判决其实变更了原告的诉讼请求——不是宣告被告间的买卖合同全部无效，而只是宣告买卖合同中转让原告承租的380平方米房屋的内容无效。乍看起来，二审法院的判决更加合理：既维护了原告的法定权利，也保护了被告间的楼宇交易。但这却掩饰不了对第三人保护的苍白——如果合同部分内容的无效将会给一方当事人带来巨大损害，那么执意维护合同的效力还有多大的意义？也许人家南洋新世纪公司早知不能完整地获得楼房的所有权就根本不会动意购买浩达商厦。于是，有关优先购买权制度的“陈年旧账”便被重新翻出：优先购买权的效力和性质如何？租赁合同关系下的房屋承租人凭什么可以要求宣告别人买卖合同的无效？优先购买权行使的“同等条件”的内涵究竟包括什么？所谓“同等”，是绝对相同，还是相对相同？所谓“条件”是仅指价格条件还是兼包其他条件？是否必须要求房屋承租人所承租的房屋与出租人卖与第三人的房屋完全同一？本文力图在清楚回答上述问题的基础上，给出笔者对本案的看法。
一、优先购买权制度之检讨
（一）优先购买权的定义、历史及现状
中外学者及法条对优先购买权所下定义大同小异。[1]王泽鉴先生认为：“优先购买权云者，谓特定人依约或法律规定，于所有人（义务人）出卖动产或不动产时，有依同样条件优先购买之权利。”[2]王利明先生认为：“优先购买权，又称为‘先买权’，是特定的民事主体依照法律的规定享有的先于他人购买某项特定财产的权利。”[3] 《德国民法典》在“债权编”和“物权编”分别对优先购买权进行了规定。位于其“债权编”中的504条规定：“对标的物有优先买受权的人，在先卖义务人与第三人对标的物订立买卖合同时，可以行使先买权”。位于其“物权编”中的第1094条规定：“（1）土地可以此种方式设定负担，使因设定负担而受利益的人对所有权人享有先买权。（2）先买权也可以为另一土地的现时所有权人的利益而设定。”[4]我国《
合同法》第
230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”郑玉波先生指出，优先购买权属于一种优先权，“为自由平等原则（如契约自由原则，债权人平等原则）之例外，有碍交易之敏活及交易之安全，因而于解释上及适用上均应从严，而不应从宽。”[5]
据学者考证，无论中西，优先购买权制度皆有绵长之历史。在中国，优先购买权制度最早可溯及北魏均田令。[6]唐律中有房地产买卖必须先问近亲，次问四邻，近亲四邻不要，才得卖于别人。[7]后经宋、元、明、清，优先购买权虽明见于律令者较少、以民间习惯存在者居多，但却一直得到官府的支持。[8]到民国初期，大理院判决再次予以明确肯定：“佃租他人之土地者，就其土地有利害关系，苟依该地方之习惯法则，租户有先买权利，番制衙门自应授为判断之准据，惟租户得以先买，则所有权人应当通知租户尽其先买之义务，不独限制所有权人之自由处分，且于地方之发达，与经济之流通，亦不无影响，故认许此种先买权，应以期间较长或无期之租户为限，使为短期佃租，或租约中订明随时可以解约者，则就其他利害关系尚浅，纵有习惯，亦不应有法之效力。”[9]新中国对优先购买权进行确认的法条较早见于1950年3月28日东北人民政府发布的《东北城市房产管理暂行条例》。[10]在外国，优先购买权制度则可寻根至古希腊、古罗马时代。“先买权制度，在拜占庭时期至罗马法，即已有之，所谓Jus retractus者亦属一种先买权，德国普通法上之Retraktrecht一语，即由此而来。”[11]大陆法系诸国都以不同的形式规定了在特定条件下的优先购买权。1804年的《法国民法典》对继承中遗产共有人的优先购买权作了较为细致的规定，该法第815—14条规定：“任何共有人，均可在此项通知之日起一个月期限内，以司法外文书告知让与人，其将按照通知的价格与条件行使先取权。在共有人行使先取权的情况下，行使先取权的人，自向财产出卖人作出答复之日起，可以有两个月期限实现对该财产的变卖；过此期限，经向其发出催告后15天如无效果，宣告先取财产的权利无效，并且不防碍出卖人可能对其提出损害赔偿请求。”而《德国民法典》对优先购买权规定得更为详密，该法在债编和物权编各以11个条文规定了优先购买权，在债编以特种买卖形式予以规范，在物权编以物权形式确优先购买权。现代大陆法系国家的民法大都规定了先买权。[12]
