上海市居住房屋租赁管理办法（征求意见稿）问题不少，我挑了几个记录一下初步感觉。问题条文不限于下面几条。

　　部分问题条文：

　　第七条（出租房屋的条件）第七项“共有的房屋，未经全体共有人书面同意的，居住房屋不得出租”

　　《物权法》第96条关于“共有物管理”规定如下“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”

　　该条所称的“管理”指共有人对共有物的保存、使用方法和简易修缮。共有人将共有房屋出租属于共有人对共有物的使用，因此第96条适用于共有人出租共有房屋的情形。《物权法》没有要求出租房屋必须是共有人一致决。规章为权利人设立了无法律依据的义务。但是《物权法》颁布实施前生效的《上海市房屋租赁管理条例》（1999年12月27日上海市第十一届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过）第八条规定：共有的房屋，未经全体共有人书面同意的，房屋不得出租。本文认为，规章应该与全国人大通过的法律保持一致。

　　第十四条（租金）

　　第二款“居住房屋租赁期限为一年或者一年以下的，租赁当事人应当在租赁合同中一次性确定租金；租赁期限为一年以上的，每年只能调整一次，但租赁合同中对租金调整另有约定的，从其约定。”

　　第三款“居住房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。”

　　居住房屋租赁的租金，属于平等民事主体之间的意思自治范围，应由合同缔约方自行确定。规章对租赁期间出租人单方面随意提高租金作出限制，于法无据。出租人单方面提高租金属于违反合同约定行为，不产生出租人所意欲的法律效力，承租人可依据租赁合同进行抗辩，按原约定租金额给付并继续在租赁期间居住，现有法律制度下已为承租人提供私法上的救济措施。