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买受人表见代理下的一房二卖案件分析

买受人表见代理下的一房二卖案件分析


陈桂平


【摘要】二手房买卖过程中出现多种纠纷,其中比较特殊的一种是买受人以表见代理人的身份从事一房二卖行为,本文章通过案例分析的来透析背后衍生的法律问题,力求就相关纠纷的处理提出个人的意见和建议。
【关键词】二手房;黑白合同;表见代理;债权的相对性和平等性
【全文】
  
  基本案情介绍:

  
  2010年7月15日,甲方与乙方签订了两份房屋买卖合同,第一份约定了比较低的交易价格且以该份作为登记备案的合同(以下简称“白合同”),第二份约定了真实的交易价格(以下简称“黑合同”)从而实现避税的目的,为了进一步避税,双方同时签订了一份授权委托书,委托书中约定乙方负责房屋有权代表甲方办理房屋的过户手续并全权办理房屋的相关事项并就此进行了公证,甲方、乙双方在白合同中约定了乙方须于2010年8月15日前支付首期款并办理银行贷款按揭手续。

  
  乙方在获得授权书后,于2010年7月18日,凭借该授权书与甲方提供的房产复印件等相关资料与丙方签订了二手房买卖合同,其中乙方以自己为甲方代理人的身份签订了该合同(以下简称“A合同”),丙方出于信任相关资料而签订了合同并于2010年7月24日交付首期款给乙方。

  
  2010年7月22日,乙方又凭甲方出具的授权书等相关资料以自己为甲方代理人的身份与丁方签订了二手房买卖合同(以下简称“B合同”),丁方于2010年7月28日支付了房屋的首付款给乙方。乙方在获得A合同和B合同两份合同的首付款后,销声匿迹。2010年8月30日,甲方因乙方未能履行合同而起诉乙方要求乙方承担违约责任,2010年9月15日和9月17日,丙方和丁方分别起诉甲方要求甲方履行A合同和B合同,此时甲方方知悉乙方以甲方名义对自己的房屋进行一房二卖,甲方较为无辜的陷入了讼累。

  
  问题:

  
  就上述简单的案子由此带来了诸多法律问题,大体如下:

  
  1、白合同、黑合同、A合同以及B合同的法律效力如何?是否存在合同效力上的瑕疵?

  
  2、乙方的行为是否构成表见代理?

  
  3、丙方、丁方起诉甲方,甲方是否是适格的被告?

  
  4、乙方的一房二卖所导致的违约或者法律责任是否由甲方承担或者乙方承担或者甲、乙方双方连带承担?


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