二、 对我国现有“一房二卖”的法律规定及其评析

　　从上文可知，现行我国法律规范性文件对二手房买卖“一房二卖”的规定存在一定空白，而上文提及的深圳市中级人民法院出具的《关于审理房地产纠纷案件若干问题的指导意见及说明（征求意见稿第一稿）》有关二手房“一房二卖”以及其延伸法律问题的规定却具有一定的参考意义，以下仅从条文本身的规定以及存在的缺陷提出一定的分析，以下提及的《指导意见》均指上述深圳市中级人民法院出具的《关于审理房地产纠纷案件若干问题的指导意见及说明（征求意见稿第一稿）》。《指导意见》第14条规定：“房屋买卖合同订立后，出卖人又将该房产高价出卖给第三人，导致买卖合同目的不能实现的，买受人可以请求解除合同、由出卖人返还已付购房款及利息并赔偿两份买卖合同的差价损失。”深圳市中级人民法院对此规定的解释是“最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。该规定只适用于房地产开发企业与买受人之间的买卖合同纠纷，且对于买受人的损失如何认定亦未作规定。而本条对于一、二手房买卖合同纠纷均可适用。我们认为，出卖人在签订买卖合同后将房产又高价另卖他人，导致买受人合同目的无法实现时，买受人难以证明其实际损失大小的，出卖人一房两卖获取的差额利益可视为买受人的损失。首先，根据公平和诚实信用原则，出卖人不应当从其违约行为中获取利益。其次，最高人民法院《关于审理专利纠纷案件适用法律问题的若干规定》中规定，人民法院追究侵权人的赔偿责任时，可以根据权利人的请求，按照权利人因被侵权所受到的损失或者侵权人因侵权所获得的利益确定赔偿数额。参照该规定精神，我们认为，出卖人违约就是为了将房产高价另卖他人获取差价利益，那么出卖人的赔偿责任可以按照其因违约所获得的利益来确定赔偿数额。”

　　虽然深圳市中级人民法院的解释存在一定的道理，但从法理的角度分析，其却存在以下缺陷：

　　（1）、指导意见第14条违背了法律位阶的原则。

　　深圳市中级人民法院认为该规定一方面也可以适用于一手房买卖合同，然而，有关一手房买卖合同的惩罚性规定在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条已做了明文的规定。最高人民法院的司法解释作为全国人大及常委会制定的法律在审判实践中的进一步解说，其效力高于地方性的法规或规章，而深圳市中级人民法院制定的指导意见从法律位阶来说，其效力仅具有参考功能且仅限于地方使用。可见，深圳市中级人民法院该规定明显修改且僭越了其权限。