二、区分原则的法律构造
要进一步理解物权变动的区分原则，应当从其法律构造入手，这里主要涉及两个效力评价问题：一个是债权合同的效力评价，另一个是公示的效力评价。
（一）债权合同的效力评价
物权形式主义变动模式下的区分是双向的区分，因此债权行为和物权行为之间成立与生效的判断相互独立，很好地区分了债权关系和物权关系，使整个法律体系明晰而富有逻辑性。
虽然债权形式主义变动模式下区分原则的本质是单向的区分，且没有独立的物权行为的存在，但并不意味着此种变动模式不能对债权合同与物权变动的效力进行有效区分。以我国《物权法》为例，第6条确立了公示原则：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”而依据第9条第1款和第23条的规定，原则上物权变动未经公示不生效力，也就是说合同有效并非物权变动的充分条件，应该说，这是两种形式主义物权变动模式的共同点。但是物权变动发生与否对合同的效力影响如何，这便是区分原则所要解决的问题。债权形式主义变动模式区分原则的功能主要是通过对合同的成立和生效要件的设置来完成的。[14]《物权法》第15条主要涉及的就是在未能通过办理登记发生物权变动效果的情况下对合同效力的评价问题。合同的有效不以公示的完成为要件，应依合同自身生效要件进行判断，即主要考虑当事人的行为能力和意思表示是否真实等，从而将合同的效力评价与公示、物权变动效果区分开来。
过去我国立法与司法实践中曾有过混淆合同效力与物权登记效力的做法。现行法律方面，如《担保法》第41条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”第64条第2款规定：“质押合同自质物移交于质权人占有时生效。”部门规章方面，如《城市房地产抵押管理办法》第31规定：“房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。”司法解释方面，如1990年2月17日《最高人民法院给黑龙江高级人民法院关于房管二所与哈铁办事处房屋买卖争议的批复》中指出，双方当事人“签订房屋买卖协议后，提出解除买卖协议的，未办理产权登记手续，因民事法律关系尚未成立，一方反悔是允许的”。[15]1995年12月27日最高人民法院印发的《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》[16]第14条规定：“土地使用者就同一土地使用权分别与几方签订土地使用权转让合同，均未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定各合同无效；……补办了土地使用权变更登记手续的，可认定该合同有效。”第15条规定：“土地使用者未办理土地使用权抵押登记手续，将土地使用权进行抵押的，应当认定抵押合同无效。”第16条规定：“土地使用者未办理土地使用权抵押登记手续将土地使用权抵押后，又与他人就同一土地使用权签订抵押合同，并办理了抵押登记手续的，应当认定后一个抵押合同有效。”
